13-08-2024 Francesca Fradelloni 4 minuti

Salva Casa, senza una nuova disciplina urbanistica le città nel caos

Dopo la conversione in legge del dl n.69/2024 ingegneri e architetti chiedono riforme per rilanciare il mercato delle costruzioni

Salva Casa e Salva Milano, due partite parallele che si sono incrociate in Parlamento, ma con un esito diverso. Per prima cosa il governo Meloni ha dato il via libera al Decreto Casa fortemente voluto dal ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini. Decreto che però, altra notizia, non comprende il cosiddetto Salva Milano, l’atteso emendamento che dovrebbe sbloccare centinaia di cantieri nel capoluogo lombardo entrati nel mirino della Procura.

Principalmente i fronti sono due. I fascicoli aperti dalla Procura di Milano hanno mandato in tilt l’urbanistica milanese e fermato pratiche e investimenti. L’inchiesta riguarda progetti di sviluppi futuri, ma anche cantieri in corso con il coinvolgimento di professionisti, imprese e famiglie, con i dipendenti del Comune che si sono rifiutati di firmare nuovi permessi per paura di finire coinvolti nelle indagini. Dall’altra parte c’è tutto un mondo di cittadini e abitanti che dicono che la città andrebbe salvata dal cemento, dalla speculazione edilizia dilagante e dalla spregiudicatezza con cui si aggirano le norme edilizie. In sostanza, il tema della casa resta, il problema della pressione abitativa, non solo per i ceti disagiati, rimane nelle grandi città irrisolto, una bomba sociale.

Resta aperta anche la questione della rigenerazione urbana, della disciplina e pianificazione del territorio.

Ma quali sono le novità della legge n. 105 del 24 luglio? Ci si concentra soprattutto sul fatto che si sdoppia l’accertamento di conformità in sanatoria, differenziando:

a) gli interventi eseguiti in assenza o totale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire, per i quali, in quanto ipotesi connotate da maggiore gravità, continua a permanere il regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia (previsioni di piano e normativa tecnica), e cioè della necessità di rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda;

b) gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire o con variazioni essenziali nonché quelli realizzati in assenza o in difformità o con variazioni essenziali dalla Scia “semplice”, per i quali vi è il superamento della doppia conformità. Si prevede, infatti, che sia sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento.

Rimane il fatto che ci sono moltissimi manufatti, in genere costruiti molti decenni fa, che sono in una sorta di limbo: formalmente irregolari, non suscettibili di riqualificazione. L’istituto della doppia conformità viene superato, ma limitatamente alle ipotesi di parziali difformità o di variazioni essenziali degli interventi dal permesso di costruire. La legge, dunque, interviene sulla materia originariamente trattata dal solo articolo 36 del Testo unico dell’edilizia, che prevede il requisito della “doppia conformità” dell’opera sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza di accertamento di conformità. Tuttavia, la doppia conformità rende difficilmente applicabile la sanatoria stessa, a causa del fatto che raramente un edificio riesce a rispettare integralmente tutte le disposizioni edilizie e urbanistiche vigenti sia al momento di realizzazione dell’abuso sia oggi sia al momento di presentazione della domanda di sanatoria.

Intanto gli ingegneri spiegano come «con la legge possono essere finalmente superate situazioni in stallo da decenni, pur irrilevanti ma non risolvibili nel contesto normativo vigente. Si pensi ad esempio agli edifici costruiti prima della legge Bucalossi (1977), alle piccole difformità costruttive e di rappresentazione, a variazioni all’interno degli alloggi e ad altre varianti non incidenti sulla collettività, viene introdotto, nell’accertamento di conformità, nelle ipotesi di parziali di difformità e variazioni essenziali il superamento del concetto della doppia conformità edilizia ed urbanistica».

La legge presenta una modifica puntuale di alcuni articoli del vigente Testo Unico dell’edilizia, affrontando solo parzialmente la necessità di una riforma integrale dell’impianto normativo edilizio. A questo proposito, i Consigli nazionali di architetti (Cnappc) e Ingegneri (Cni) sostengono la necessità non più differibile di riformare il testo nella sua interezza e organicità.

Quindi si chiedono interventi su una nuova disciplina urbanistica e su un nuovo Codice delle costruzioni.

«Non si parla di una semplice revisione – affermano – ma di una nuova integrale elaborazione di un codice maggiormente rispondente alle esigenze di semplificazione e razionalizzazione correlate ad una nuova normativa urbanistica che si renda necessaria per supportare e facilitare la crescita ed un futuro sostenibile per il nostro Paese, secondo le nuove esigenze di rigenerazione urbana, di riduzione del consumo di suolo, di “costruire sul costruito”».

Per Assimpredil Ance in generale la valutazione sul decreto è positiva, anche se la portata rimane limitata. Milano è una città che vede le sue imprese in sofferenza, un affaticamento che investe anche la comunità: si ricordi la domanda di casa, i prezzi alti, la grande richiesta inevasa di housing sociale, un ceto medio messo in ginocchio.

Acque ancora non calme, nonostante il clima vacanziero e le alte temperature, a causa delle 20 segnalazioni per una quindicina di cantieri milanesi consegnate pochi giorni fa alla Procura di Milano dai cittadini della rete dei comitati Città Metropolitana.

Ora l’edilizia milanese teme il collasso e manca la norma “Salva Milano” promessa dal ministro Salvini. Naufragato il tentativo di farla rientrare in un paio di decreti ministeriali targati Lega, ora si sta tentando la strada della proposta di legge da far approvare con urgenza. La prima bozza è firmata da tutti i partiti di maggioranza. Scritta sulla falsariga degli emendamenti finiti nel nulla, è una sorta di sanatoria condizionata nella quale si rimanda a un accordo tra istituzioni da firmare entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge e che esamini le pratiche in corso.