L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato recentemente l’andamento dei prezzi delle abitazioni nuove e usate nel Comune di Milano per il decennio che va dal 2014 al 2023. Dati sui quali si è focalizzato lo studio “L’impatto della rigenerazione urbana sui prezzi delle abitazioni a Milano nel decennio 2014 – 2023 ” di Giacomo De Amicis, componente della Commissione paesaggio del Comune di Milano e fondatore dello studio De Amicis Architetti, che già nel 2021 con Sda Bocconi aveva curato la ricerca “Metamorfosi urbana dei centri sportivi”, e da Gualtiero Tamburini, senior advisor di Nomisma. Il lavoro è stato promosso e coordinato da Aspesi. L’elaborazione dei dati da parte di Nomisma mostra come l’andamento dei prezzi delle abitazioni milanesi sia stato molto diverso a seconda della microzona di riferimento e quanto, mediamente, i prezzi delle abitazioni nuove siano cresciuti maggiormente di quelli delle abitazioni usate.

Uno sviluppo a macchia di leopardo. Con la crisi del modello di sviluppo concentrico della città, si è affermata una crescita urbana a macchia di leopardo, dove lo scenario cambia nettamente a seconda della localizzazione delle residenze. Ad esempio, per quanto riguarda le abitazioni nuove, la ricerca non registra variazioni di prezzo nei 10 anni considerati nella microzona Missaglia-Gratosoglio, a differenza della zona Piola, Argonne, Corsica che registra l’incremento maggiore (+71,1%). Per quanto riguarda invece le abitazioni usate, il massimo aumento dei prezzi medi si registra nella zona Tabacchi, Sarfatti, Crema, mentre la crescita dei prezzi più contenuta, con il + 6,7%, è avvenuta nella zona Missori, Cairoli, dove i prezzi erano già alti. Se si allarga la ricerca agli ultimi 20 anni per quanto riguarda il numero di quotazioni per l’intera provincia di Milano, si nota un andamento mediamente positivo, con una crescita esponenziale dal 2021 in poi, specialmente nei confini della città. La variazione nel tempo dei prezzi delle abitazioni è riconducibile ai numerosi fattori capaci di influenzare domanda e offerta: alcuni di carattere generale, come l’andamento dei tassi di interesse e l’accesso ai mutui e altri, forse più determinanti, riferibili alle condizioni specifiche di ogni microzona dell’analisi, quali la posizione geografica, la qualità dei trasporti, dei servizi pubblici e altri fattori socio/economici.

Qui pone il suo focus la ricerca di De Amicis e Tamburini, ipotizzando che i cambiamenti migliorativi della qualità urbana (come anche quelli peggiorativi) di una determinata microzona, a parità di altre condizioni, si ripercuotano sui prezzi degli immobili nello stesso ambito.

Il peso della rigenerazione urbana. I dati fotografano alcuni segnali, forse ancora deboli, dell’impatto sui valori delle abitazioni toccate dallee più significative iniziative di rigenerazione urbana della città. Quello che va dal 2014 al 2023, a livello immobiliare, è stato sicuramente un periodo di grande fermento per Milano e per la sua rigenerazione, con numerose operazioni diversamente distribuite nelle diverse microzone. La ricerca ha individuato e sintetizzato cinque “motori” che nella loro combinazione in questi anni hanno attivato processi di valorizzazione del territorio: infrastrutture (per l’accessibilità), la presenza di aree verdi, la stratificazione del tessuto urbano, i servizi e i grandi progetti, la cui influenza spesso ricade anche sulle aree limitrofe a quelle interessate da uno specifico sviluppo. Nelle zone in cui si rileva un significativo aumento dei prezzi a livello residenziale è presente almeno una stazione della metropolitana e più linee di trasporto pubblico (bus o tram), garantendo così una elevata accessibilità. Anche il rapporto tra spazio pubblico e spazio privato (ad esempio tramite esercizi commerciali, androni, spazi condominiali collettivi, ecc.) sembra essere un elemento influente che garantisce un’alta qualità abitativa. Il verde diventa un plus specialmente quando si connota come verde urbano, strettamente connesso con il tessuto edilizio e quindi parte integrante del paesaggio. Da segnalare come la presenza o meno di grandi servizi e funzioni di interesse generale, come università, ospedali, uffici comunali o pubblici in generale, risulti piuttosto ininfluente, dal momento che non tutte le zone di maggior incremento valoriale ne sono provviste.

Le prospettive per la città. Se guardiamo ai prossimi cinque anni, risulta chiaro che i processi di rigenerazione urbana a Milano, in prospettiva, saranno sempre più attivi nei cosiddetti “ambiti di ridefinizione del paesaggio urbano”. Per questo sarà fondamentale l’operato della pubblica amministrazione, ma anche quello dei singoli operatori immobiliari, consapevoli che ogni scelta dovrà essere improntata sulla costruzione di un tessuto urbano coeso con sistemi di accessibilità di qualità. L’analisi però deve tenere in considerazione anche i dati del mercato, che vede l’investimento indiretto affiancarsi alle classiche forme di compravendita a cui eravamo tradizionalmente abituati.

Negli ultimi anni, le quote possedute da fondi di investimento, con immobili dedicati alla locazione sul mercato corporate, ha di fatto creato un mercato immobiliare difficilmente comparabile con quello tradizionale che ha ovviamente avuto un ruolo rilevante sull’andamento dei prezzi.

Questo rende ancora più attuale il rischio di gentrificazione, come aveva sottolineato l’assessore alla Casa del Comune di Milano, Guido Bardelli, con servizi pensati più per i turisti che per una elevata qualità abitativa, come accade in molte altre metropoli del mondo.

Il ruolo del social housing. La ricerca sottolinea come «la presenza di grandi comparti di edilizia sociale non opportunamente miscelata con quella libera, è certamente un freno alle dinamiche di rigenerazione». Ne è un esempio il caso delle zone Missaglia, Gratosoglio, Quarto Oggiaro e Sacco, dove la rivalutazione è stata minima proprio perché gli insediamenti di edilizia sociale non sono mai riusciti a integrarsi completamente con il resto del tessuto urbano. Politiche sociali e morfologia urbana hanno relegato queste aree a una condizione marginale che nessuno negli anni è mai riuscito a riparare e dove la presenza anche di grandi funzioni urbane, come ad esempio l’Ospedale Sacco, non sono bastate a invertire la tendenza. Per questo la ricetta potrebbe essere quella di ripensare residenze sociali, storiche o di recente formazione, a favore di un mix tipologico e sociale che a Roma oggi è la base per il nuovo Piano strategico del diritto all’abitare. Per favorire i futuri processi di rigenerazione occorre progettare una città che abbia la capacità di poter essere trasformata e riconosciuta come “città pubblica”, tramite coerenti politiche industriali e urbanistiche e una corretta progettazione.

In copertina: Panorama di Milano ©Adobe Stock