Non solo Milano e Roma. Lo student housing guarda al resto d’Italia

Non più quartieri dormitori per i ragazzi, ma luoghi di coesione e servizi in grado di riqualificare le aree urbane, favorendo la ricucitura delle zone centrali e periferiche e incentivando lo sviluppo di comunità locali. Gli studentati sono un asset in continua crescita anche per gli investitori, che intravedono opportunità di investimento di medio lungo termine anche in molte città medio grandi e di provincia. Città che si stanno trasformando in veri e propri poli universitari vivaci e inclusivi, con un costo della vita spesso inferiore rispetto alle due grandi metropoli italiane.

Una offerta che però in Italia non tiene il passo con la domanda e la crescita del numero degli studenti, come dimostra la ricerca di The Class foundation, organizzazione non profit che si occupa di student housing, che mostra come oggi l’Italia sia al terzo posto come meta di studi ricercata in Europa. Con due città – Milano e Perugia – in cui la popolazione studentesca supera le 200mila unità, mentre in altre due – Torino e Napoli – dove va oltre le 100mila.

In Italia nel febbraio 2024 il ministero dell’Università e della Ricerca ha pubblicato il bando per la gestione di residenze o alloggi per studenti universitari con i fondi del Pnrr, finalizzato alla creazione di 60mila posti letto a tariffa convenzionata entro il 30 aprile 2026. «Ad oggi solo 5 enti pubblici hanno aderito al bando, per un totale di 10mila posti letto. Questo a causa di alcuni vincoli, ad esempio quello per le camere doppie, ma soprattutto per la scadenza molto ravvicinata e le tariffe calcolate che rendono poco sostenibile l’investimento. Gli studentati rappresentano una infrastruttura sociale fondamentale per le città italiane e proprio per questo si sta tentando una mediazione a livello europeo e nazionale», afferma Luigi Nassivera, senior associate dello Studio Inzaghi.

In questo contesto il Fnas (Fondo nazionale dell’abitare sociale), grazie anche all’accordo con il Fei (Fondo europeo per gli investimenti) ha avviato in totale cantieri per 7mila posti letto in nuove iniziative di abitare destinato agli studenti attraverso cinque fondi dedicati, tra i quali iGeneration con Investire sgr e Pitagora con Finint, dedicato allo sviluppo di iniziative immobiliari nell’ambito del mercato degli alloggi per studenti. Tra gli altri, il fondo Coima olympic village è prettamente dedicato al Villaggio Olimpico di Porta Romana che, a Giochi finiti, diventerà il più grande studentato convenzionato d’Italia, dopo la recente operazione che ha visto coinvolto Coima housing e il Fnas appunto, portando i posti letto agevolati dagli iniziali 150 a 450.

Diversificare gli investimenti. In quest’ottica spostarsi da Milano e Roma, vista la crisi abitativa che entrambe le città stanno vivendo sotto diversi punti, può rivelarsi la mossa vincente. «Il nostro fondo diversifica gli investimenti a seconda della città e dello studentato: abbiamo iniziato a Padova, proseguendo poi con gli studentati di Modena e Pisa. La strategia è quella di concentrarci su città cosiddette secondarie con bassa offerta di studentati di nuova generazione, capaci di attrarre molti studenti fuori sede. L’offerta in Italia è ridotta, per questo il ruolo di città universitarie note è fondamentale», dichiara Sara Paganin, fund manager di Finint nell’ambito di Urbanpromo.

L’esempio di Firenze. Si calcola che dal 2013 ad oggi a Firenze siano aumentati i fuori sede del 23%, stimando in circa 5 mila i posti letto necessari per rispondere a questa richiesta. Un esempio virtuoso arriva proprio dal capoluogo toscano col recente accordo tra Ardian, una delle principali società di investimento globale nei mercati privati, e Rockfield, piattaforma specializzata in student housing. L’investimento è il primo nell’ambito della strategia paneuropea lanciata grazie a un commitment iniziale da parte di Cbre Investment management, attraverso la sua piattaforma di investimenti indiretti con una capacità di investimento di quasi 800 milioni di euro. L’immobile è stato sviluppato e venduto da Cds holding, completato nel 2023 e situato nel quartiere di Novoli a Firenze, dove Starching ha curato la fattibilità tecnico-economica e la progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva. Lo studentato di nuova generazione offre 404 posti letto ed è arricchito da spazi comuni, tra cui una piscina con solarium, palestra, area lounge, aule studio e una sala cinema. In pochi mesi lo studentato ha fatto registrare un tasso di occupazione vicino al 100%, dimostrandosi in grado di soddisfare la crescente domanda del mercato universitario di Firenze.

«L’Italia rappresenta uno dei paesi in cui concentreremo la maggior parte dei nostri investimenti e Firenze, grazie al suo dinamismo e rilevante numero di studenti universitari combinati a una forte carenza di alloggi di qualità, è una destinazione che offre interessanti opportunità. L’immobile risponde perfettamente agli standard internazionali in termini di qualità, dotazioni di spazi comuni e sostenibilità». Ha dichiarato Matteo Minardi, head of real estate e managing director di Ardian.

Gli fa eco Federico Romito, partner e head of acquisition di Kervis Sgr, in occasione dell’evento Platform Real Estate. «Per vocazione siamo predisposti alle nuove sfide e oggi l’asset class che ci attira di più è quello degli studentati. Pensiamo che l’offerta di alloggi sia oggi obsoleta e non adeguata all’eccellenza della didattica degli atenei italiani. Questo ci permetterebbe di

sviluppare progetti in città medie che possono contare su oltre 50mila studenti, come ad esempio Padova, Firenze, Bologna, Torino, Pisa. C’è sicuramente un mercato anche per queste città».

L’istruzione come fattore di crescita economica. Se le università italiane continuano ad essere molto attrattive, specialmente per gli studenti che arriva dall’estero, gli investitori sono chiamati a uno sforzo per comprendere le modalità di ogni singolo intervento. Che cambia non solo da città in città, ma anche a seconda del singolo quartiere. «Non ci sono formule magiche per gli studentati – prosegue Romito – ma diverse modalità. Nel nostro progetto Milan north con Collegiate, abbiamo importato un modello europeo con tantissimi servizi. Per il progetto Darsena living in zona Navigli, invece, abbiamo pensato a soluzioni flessibili, visto il contesto urbano, destinate non solo a studenti ma anche ai lavoratori di passaggio in città».

In copertina: Interno dello studentato di Novoli, Starching ©Jacopo Salvi