Grattacieli sì o no. Il valore del progetto e i suoi impatti su mercato e città

In origine fu la Torre Piacentini di Genova, realizzata nel 1940 da Marcello Piacentini su ispirazione del Torrione di Brescia, il primo grattacielo italiano a superare i cento metri d’altezza, rimasto poi il grattacielo più alto d’Europa fino al 1952. Da allora in Italia sono stati realizzati, o sono in fase di costruzione, ben 92 grattacieli superiori agli 80 metri, simbolo di un rapporto di amore e odio che arriva fino ai giorni nostri. Se Milano si conferma la capitale italiana con ben 48 tall buildings, in tutta Italia il tema degli edifici alti è sotto i riflettori, da Torino a Firenze, alla gara (per ora arenata) per la sede della Regione Siciliana. Progetti e cantieri che scattano in modo chiaro ed esaustivo una fotografia non solo a livello economico e di investimenti, ma anche di ridisegno degli skyline con ricadute sulla città della prossimità e densificazione del tessuto. Questa la discussione al tavolo di Tall Buildings, evento annuale giunto alla sua 13esima edizione in Triennale Milano con il patrocinio dell’Università Iuav di Venezia e del Politecnico di Milano e promosso da Guamari.

Processi e prodotti. Una occasione per mettere a sistema le diverse discipline della progettazione, costruzione e gestione degli edifici, ma soprattutto per parlare del mercato. Perché per realizzare e far diventare concrete idee e contenuti, è necessario un sistema di investimenti innovativo, dinamico e organizzato. Specialmente alla luce degli obiettivi dell’agenda 2030 dell’Onu, improntati sul rendere le città e gli insediamenti umani inclusivi, sicuri, resilienti e sostenibili.

Una spinta che nel 2023 ha visto una brusca frenata, le cui motivazioni sono principalmente da ricercare nell’innalzamento del tasso dei mutui e nell’aumento dei costi delle materie prime. «L’instabilità del periodo storico ha fatto si che nel 2023 si dimezzassero gli investimenti in Italia, stimati in 6,5 miliardi di euro rispetto ai 12,5 del 2022. C’è da segnalare però come nel primo trimestre del 2024, solitamente il periodo meno favorevole, si registrino già 1,5 miliardi di investimenti, il 30% in più rispetto allo stesso trimestre del 2023», ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.

Una diminuzione negli investimenti che si traduce in un mercato immobiliare che rallenta, ma meno rispetto a quanto accade in Europa.

«Nel 2023 il mercato immobiliare in Italia – prosegue la Zirnstein – è andato meglio degli altri paesi europei, trainato dal residenziale, nonostante negli ultimi mesi ci sia stata una diminuzione delle compravendite di circa il 9%, dovuto il primis all’aumento dei tassi di interesse. Un dato particolare se si pensa che quest’ultimo in Italia rappresenta solo il 10% degli investimenti degli sviluppatori, che fino a due anni fa si concentravano sull’asset uffici».

Le potenzialità del mercato. Dati che mostrano come in Italia in realtà la domanda sia ancora alta, in virtù di un patrimonio ancora vetusto e poco efficiente e che questa domanda, nonostante i recenti anni di Superbonus, sia in grande parte ancora non soddisfatta. Questo conferma come l’attrattività del nostro Paese sia ancora alta, specialmente quando si parla di rigenerazione urbana: si calcola che da qui al 2050 ci sia la potenzialità per riqualificare 920 chilometri quadrati di tessuto urbano in Italia. Questi sarebbero in grado di generare un indotto dal punto di vista immobiliare di 700 miliardi di euro, da aggiungere alle ricadute dirette e indirette.

Tall buildings si inserisce in questo dibattito per ribadire come gli edifici sviluppati verticalmente contribuiscano alla rigenerazione urbana, non solo in una ottica di non consumo del suolo ma soprattutto come volano per raccogliere servizi e funzioni capaci di riqualificare i quartieri in cui sorgono.

«Credo che sia importante un ragionamento sull’urbanità del grattacielo, un tema troppo spesso relegato come milanese, ma che in realtà è europeo e mondiale. Il grattacielo rappresenta un momento di cambiamento, aspirazione di forza e controllo.

Nell’esperienza americana questo nasce da un concetto di costo del suolo, ma presto diventa icona di un nuovo mondo.

La questione non riguarda i grattacieli in sé, ma come questi toccano terra e si intersecano col tessuto urbano: una base aperta che rappresenta la natura pubblica degli edifici», ha affermato l’architetto Cino Zucchi.

La capitale italiana dei grattacieli. Milano oggi vive un momento non facile, visto il blocco delle autorizzazioni per edifici superiori ai 25 metri, dovuto alle discrepanze emerse tra le vecchie norme urbanistiche e il testo unico dell’edilizia (datato 2001 ma continuamente e contraddittoriamente aggiornato). L’allarme lanciato durante il Forum dell’abitare nel mese di maggio è ancora attuale e la tanto annunciata norma “sblocca Milano” non è ancora stata approvata alla Camera.

«Ci troviamo di fronte a una nuova dimensione a Milano, che si deve confrontare con un piano amministrativo che ha determinate regole, ma ora sembra manchi una decisione univoca. Nel resto d’Europa si progetta con una visione a lungo termine, a Milano in questi anni la commissione paesaggio ha studiato con i progettisti i rapporti tra architettura, spazio pubblico e spazio urbano. I progettisti possono dare un contributo rilevante in questo dialogo», ha confermato l’architetto Alessandro Scandurra.

Non solo Milano. Da Torino a Palermo, sono tante le operazioni illustrate nella giornata di lavori di Tall Buildings, in cui l’edificio sviluppato in verticale diventa motore di rigenerazione. Il progetto Torino Innovation Mile, illustrato da Benedetto Camerana, dopo le esperienze delle torri Intesa Sanpaolo (Renzo Piano Building Workshop) e Regione Piemonte (Studio Fuksas), propone di riqualificare la copertura del passante ferroviario. Firenze sposa le verticali con la nuova sede della Regione Toscana progettata da Ipostudio, che si è aggiudicato un concorso lo scorso anno: una torre che sorgerà a fianco agli altri due edifici direzionali già realizzati e occupati dalla Regione con oltre mille dipendenti nel quartiere Novoli. A Roma, affacciato sul laghetto dell’Eur, il Tupini Lake Building è un intervento di rigenerazione progettato dallo studio Transit, che darà vita a nuovi spazi per uffici: un esempio di come la relazione con il contesto venga declinato e reinterpretato nella progettazione delle facciate e degli spazi interni. L’ennesimo progetto nella Capitale, dove nel frattempo è al rush finale la riqualificazione delle Torri Ligini. Infine, Napoli, dove urge la rigenerazione del Centro direzionale che oggi risulta in grave stato di degrado.

Architettura verticale, con il mix funzionale di uffici, residenze e servizi che riesce a trasformare aree precluse alla città in nuovi poli di attrazione urbana. Come nel caso dei Portali di Gioia 20, due torri di 75mila mq complessivi, progettate dallo studio ACPV Architects Antonio Citterio Patricia Viel. L’edificio ovest sarà alto 64 metri e quello est, recentemente completato per quanto riguarda le strutture, sarà composto da 24 piani fuori terra, per un’altezza di 98 metri.

«Crediamo che sia indispensabile da una profonda conoscenza del contesto. I grattacieli sono progetti urbani complessi, dove è importante raccogliere tutte le informazioni e analizzare i dati. Questo è un processo che ci porta a soluzioni e processi specifici. L’unicità dei nostri progetti sta nella capacità di rafforzare lo spazio urbano attraverso la capacità rigenerativa degli edifici. Qui sta la bellezza del nostro lavoro: restituire spazi condivisi in grado trovare una relazione e diventare un catalizzatore urbano accessibile e accogliente», ha affermato Claudio Raviolo, partner dello studio ACPV Architects Antonio Citterio Patricia Viel.

In copertina: Terza Torre della Regione Toscana ©Ipostudio