22-08-2024 Chiara Brivio 5 minuti

Con Coima e Fnas salgono a 450 i posti letti agevolati nel Villaggio Olimpico

200 milioni di euro di investimenti. Secondo il report di Scenari Immobiliari e Re.Uni oltre 100mila unità in studentati entro il 2027

Le Olimpiadi Milano – Cortina del 2026 si avvicinano, e i cantieri corrono per arrivare al taglio del nastro entro l’apertura dei Giochi. Ma quello che forse corre di più è il Villaggio Olimpico di Porta Romana che, con tre mesi di anticipo sul cronoprogramma del Cio, dovrebbe essere consegnato a luglio 2025. Quello che a Giochi finiti diventerà il più grande studentato convenzionato d’Italia, dopo la recente operazione che ha visto coinvolto Coima housing, fondo dello sviluppatore milanese dedicato all’abitare sostenibile, e il Fondo nazionale abitare sociale (Fnas) di Cdp real asset sgr, vedrà investimenti complessivi di 200 milioni di euro per l’acquisizione e il completamento dei lavori.

Un intervento che porterà i posti letto agevolati dagli iniziali 150 a 450, grazie al trasferimento dal fondo Porta Romana al nuovo fondo Coima Olympic Village fund (fondo Covf) del Villaggio Olimpico, investito dal Fondo Coima housing come sottoscrittore di maggioranza, e dal Fnas, fondo di fondi che si propone di promuovere interventi immobiliari dal notevole impatto sul territorio fino a un miliardo di euro, focalizzandosi sulle “3s” dell’abitare sociale: social, student e senior housing.

Dal 2026 quindi, la residenza universitaria ospiterà circa 1.700 posti letto convenzionati, con il 30% a tariffa agevolata, che, grazie ai nuovi investimenti, avrà un costo medio di 650 euro al mese (erano 680 prima dell’operazione finanziaria), un meno 25% rispetto alla media del mercato oggi.

Il numero di posti letto in camera doppia a tariffa agevolata passerà dagli attuali 150 a 450 con un canone di 430 euro al mese per questi ultimi.

Ultima novità che riguarda il Villaggio: il Mur lo ha già pre-qualificato come studentato idoneo rispetto ai requisiti del bando pubblico del Pnrr al 24 febbraio 2024, che prevedono la creazione di 60mila posti letto per studenti entro il 2026 con 1,2 miliardi di euro di stanziamenti. Se venissero confermati anche questi ulteriori fondi, le tariffe medie complessive potrebbero ulteriormente abbassarsi già dal primo anno accademico post-Olimpiadi (2026-27) per i 12 anni successivi.

Tutto questo fermento intorno alle residenze per studenti non riguarda solo il Villaggio Olimpico o gli investimenti legati al Pnrr. Come ha rilevato un recente report di Scenari Immobiliari con l’associazione Re.Uni, che riunisce i gestori Camplus, Campus X e Joivy, questo tipo di asset class sono oramai diventate centrali anche nel portafoglio degli investitori privati, soprattutto nelle grandi città. Tra i fattori che concorrono alla corsa verso questo segmento del residenziale, il caro-affitti, che rende sempre più difficile l’accesso al mercato libero da parte delle famiglie e degli studenti, l’aumento degli studenti stranieri e la mancanza di strutture organizzate nel nostro Paese. «Oggi ci sono oltre 85mila posti letti per studenti – si legge nel rapporto – e nei prossimi tre anni questo numero incrementerà di circa 28mila unità, con la maggior parte delle aperture di nuove strutture previste nel 2026, per arrivare a un’offerta che complessivamente supererà le 100mila unità entro il 2027».

Se si pensa che i fuorisede in Italia sono 670mila, il 40% del totale italiano, dei quali solo uno su venti al momento ha accesso a un’offerta immobiliare strutturata (è uno su cinque nel resto d’Europa), si comprende a pieno l’interesse degli investitori.

Dal momento che il numero degli studenti presso le università tradizionali nel breve periodo dovrebbe rimanere stabile, si legge nel report, e che la quantità di offerta di alloggi per studenti è prevista in crescita, si stima che il tasso di copertura possa raggiungere il 15% entro tre anni, limitando il divario nazionale con la media europea.

È logico quindi, come afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari che «l’interesse nel business degli alloggi per studenti fuorisede è in crescita e ora occupa una fetta importante degli investimenti nel comparto residenziale, pari a circa il 45% (315 milioni di euro). Lo student housing rappresenta una delle principali asset class di investimento alternativo nell’immobiliare e in grado di offrire rendimenti molto interessanti, grazie a una domanda in costante aumento». Un’altra leva è sicuramente quella data dal Pnrr, visti i 60mila letti da creare entro la sua scadenza.

Da sottolineare tuttavia che l’attenzione degli investitori non si concentra in modo omogeneo su tutto il territorio nazionale. Nonostante un certo interesse per alcune città medie come Parma, Pavia, Genova e Catania, che hanno visto i loro fuorisede superare i 20mila iscritti negli ultimi anni, sono le grandi città del Nord a tenere banco, con Milano, Torino, Padova e Bologna in testa. Secondo il rapporto di Scenari, nei prossimi anni oltre il 75% dei posti letto si localizzeranno nelle regioni settentrionali, meno del 5% nei territori del Mezzogiorno e la restante quota, ovvero circa il 20%, nelle regioni del Centro Italia. Questo squilibrio potrebbe portare a un aumento del divario tra i poli universitari del Nord e quelli del Mezzogiorno, incidendo sul calo significativo di iscrizioni nelle università del Sud il cui il tasso di copertura dei posti letto è sotto la media nazionale (8,8%).

E per tornare agli affitti, i canoni nelle città a forte vocazione universitaria come Bari, Bologna, Brescia, Ferrara, Firenze, Lecce, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Pavia, Roma, Torino e Venezia, nell’ultimo anno hanno registrato variazioni positive, con un 12% in più per affittare una stanza rispetto all’anno precedente. Bari è la città con la variazione più elevata, sopra al 3 per cento. Lecce, Brescia e Bologna riportano incrementi compresi tra il 15 e il 13% mentre Padova, Firenze e Milano aumentano di percentuali più contenute. Il caro-affitti del libero mercato è più omogeneo invece rispetto ai 14 capoluoghi individuati: una stanza singola nei quartieri universitari della città di Milano costa circa 10mila euro all’anno, ovvero 860 euro/stanza/mese. La seconda città per livello elevato di canone è Venezia, con 650 euro/stanza/mese, con un incremento negli ultimi cinque anni del 18 e del 17% rispettivamente.

E tra gli studentati in pipeline, oltre ai 1.100 posti previsti nel campus dell’Università Statale di Milano a Mind, firmato da Carlo Ratti Associati, si parla di una nuova residenza universitaria a Mestre, nella sede dell’ex Telecom. Un investimento da 20 milioni di euro per 400 studenti che verrà portato avanti da Lmh real estate, proprietaria dell’area.

E a fine luglio è stato siglato il protocollo d’intesa tra Regione Lombardia, Agenzia del Demanio, Comune di Monza e Università degli Studi Milano-Bicocca per la creazione di uno studentato da 500 posti nell’ex caserma IV novembre del capoluogo brianzolo. Un’area da oltre 24mila mq dove si prevede la realizzazione di due edifici con mix funzionali che vedranno residenze, mense, attrezzature sportive, sale riunioni, sale studio e spazi commerciali aperti anche al pubblico. La struttura sorgerà nei pressi della fermata capolinea della nuova tratta della metropolitana M5, per la quale sarà realizzato anche un parcheggio di interscambio di 8mila metri quadrati.