Casa abbordabile “fuori Milano”: a un reddito medio meno di 50 metri quadri

31-03-2025 Francesca Fradelloni 6 minuti

Casa abbordabile “fuori Milano”: a un reddito medio meno di 50 metri quadri

Presentati i dati del secondo rapporto Oca del PoliMi. Meglio gli affitti che l’acquisto, ma la situazione è critica

La premessa è che la casa non è un prodotto, come lo sono il latte, la pasta e il caffè. O meglio, nel tempo, molti operatori lo hanno inteso solo così facendolo diventare un prodotto economico. Cosicché, quando il mattone è diventato un asset finanziario, il divario tra gli interessi di chi possiede la città e di chi la vive è aumentato, facendo crescere le disuguaglianze in città, nei piccoli Comuni e in tutta Europa.

«L’impennata dei prezzi ha fatto diventare questo problema europeo», spiega Irene Tinagli, presidente della Commissione speciale del Parlamento europeo sulla crisi abitativa nell’Unione europea, presente all’evento. «Un fenomeno trasversale che attraversa anche le zone periferiche del Continente limitando la mobilità lavorativa e diventando, dunque, non solo un problema sociale ma anche economico. Con la nuova Commissione – racconta Tinagli che interviene per la prima volta in Italia a poche ore dalla conferenza internazionale sulla casa promossa a Roma – vogliamo raccontare con numeri e dati, un fenomeno, per poi redigere un Piano quanto più preciso e utile a trovare soluzioni decisive. Non è stato facile spiegare ai colleghi che questo non è solo un problema di mercato, di domanda e offerta, ma una questione complessa che mina la stabilità delle nostre istituzioni», spiega.

Il secondo rapporto dell’Osservatorio casa abbordabile (Oca), presentato nell’aula Trifoglio del Politecnico di Milano, ha divulgato i risultati della ricerca aggiornando i dati di Milano (già raccolti nel precedente report del 2023 su dati raccolti nel 2022) e inserendo i nuovi numeri del “fuori Milano” riguardo alla sostenibilità dei costi abitativi rispetto ai redditi e le condizioni di accesso alla casa, in acquisto e in affitto, rispetto ai redditi e ai salari. Milano è perno non tanto di un confine amministrativo, bensì di un reticolo di relazioni profonde di interdipendenza tra il capoluogo e il territorio attorno a esso.

Una città dove si allarga sempre più la forbice tra redditi e salari e costi abitativi e che progressivamente espelle individui e nuclei a reddito basso dal perimetro comunale verso i comuni dell’hinterland.

A fronte della crescente inabbordabilità di Milano anche per i suoi stessi lavoratori e cittadini, il fuori Milano sembra effettivamente offrire alcune opportunità insediative più abbordabili, per lo meno per i livelli salariali medi, ma a costo di sacrifici economici e personali dovuti alle necessità di spostamento connesse alla dislocazione.

Il “fuori Milano”, la grande novità di questa edizione 2025, identificato dal rapporto riguarda una superficie quadrata di circa 60 chilometri di lato intorno a Milano: l’equivalente di una sezione di territorio che accorpa circa 300 Comuni a cavallo di 7 Province lombarde. Considerando il reddito, il territorio fuori Milano si caratterizza per una forte variabilità non sempre legata alle gerarchie spaziali, con alcuni comuni vicini a Milano che hanno redditi medi più elevati – come ad esempio Basiglio e Cusago, e altri come Baranzate o Rozzano che invece hanno redditi medi particolarmente bassi. Il rapporto Oca evidenzia una prima informazione interessante per caratterizzare l’accesso alla casa nel fuori Milano: si nota come un reddito medio non sia sufficiente per acquistare un’abitazione di 50 metri quadri in buona parte della cintura del territorio, nei poli urbani come Pavia, Lodi, Abbiategrasso, Magenta, Treviglio e in tutta la Brianza lungo le direttrici maggiormente infrastrutturate. «Per un lavoratore con retribuzione di circa 1.500 euro lordi al mese, i comuni abbordabili sono prevalentemente quelli da cui è più difficile raggiungere Milano con i mezzi pubblici e che quindi hanno tempi di pendolarismo molto elevati. Affittare casa fuori Milano può sembrare l’unica opzione sostenibile per chi guadagna 1.500 euro lordi al mese, ma i dati mostrano che vivere lontano resta comunque costoso», spiega Massimo Bricocoli, docente del Politecnico che coordina le attività di OCA condotte insieme a Marco Peverini, assegnista di ricerca, con la collaborazione di Lorenzo Caresana e il supporto del board interno e di un comitato interdisciplinare e internazionale di esperti.

Pe gli affitti la situazione migliora, ma resta critica: l’incidenza di affitto, trasporti e tempo di viaggio non scende mai sotto il 30% del salario netto e nei comuni più accessibili al trasporto pubblico si avvicina al 60 per cento. Le opportunità abitative abbordabili risultano concentrate in parti del territorio che offrono scarsa accessibilità al trasporto pubblico, spingendo eventuali pendolari a viaggi estenuanti ed eventualmente a dover sostenere i costi del possesso di un mezzo privato.

Alla base di tutto la forbice tra salari e costi per una casa sia in affitto che da acquistare, è ancora aumentata sia in città che fuori città

Più precisamente, nel capoluogo, i dati aggiornati raccontano che si allarga la forbice tra costi abitativi e capacità economica. Tra 2021 e 2022 si registra una crescita del reddito medio lordo sia nel Comune di Milano che nel resto della città metropolitana. Si tratta però di una crescita nominale e che di fatto viene annullata dall’aumento del costo della vita. In particolare, il 55,4% dei contribuenti dichiara un reddito lordo inferiore a 26mila euro all’anno, il 32,3% inferiore a 15mila euro all’anno. Ancora la disponibilità economica dei cittadini è costretta a fare i conti con i costi abitativi. Tra il 2015 e il 2023 i prezzi di compravendita degli immobili residenziali sono cresciuti del 58%, i canoni di locazione del 45%, mentre i salari di operai e impiegati crescono rispettivamente del 9% e del 10%.

Sui canoni di affitto si nota una crescita del costo e sempre più a breve termine. I canoni di affitto medio secondo l’Agenzia delle Entrate passano da 173 euro al metro quadro annuo nel 2022 a 189 euro al metro quadro annuo nel 2023, aumentando in un anno del 9%, mentre i contratti di locazione a canone concordato vedono tra il 2022 e il 2023 un aumento del canone medio di ben 20 euro metri quadri annui (+18%). Riguardo la composizione dei contratti, continua a calare tra il 2022 e il 2023 la percentuale di contratti di lungo termine sul totale dei registrati (da 67,6% a 64,0%) e sale ancora quella dei transitori (da 27,2% a 30,3%). Inoltre, per la prima volta sono documentati i contratti di durata inferiore a un anno, che riguardano circa 6.000 alloggi nel 2023 nel comune di Milano, rappresentando oltre il 12% delle abitazioni locate.

Dunque, con i dati aggiornati di questo report, a Milano un operaio (reddito netto medio di 1.360 euro) si può permettere di accendere con mutuo in media 19 metri quadri, un impiegato (reddito netto medio di 1.836 euro) 25 metri quadri, un quadro (con reddito netto medio di 3.477 euro) 48 metri quadri e un dirigente (reddito netto medio di 7.638 euro) 105 metri quadri. Le soglie critiche riguardano i profili di reddito di operai e impiegati, per i quali l’indice di abbordabilità è inferiore alla superficie minima concessa per l’abitabilità. Dal 2015 la riduzione di metri quadrati abitabili appare particolarmente pesante per le qualifiche medio-basse (operai) che vedono l’indice di metri quadri abbordabili ridursi del 16,7%, mentre le qualifiche centrali (impiegati e quadri) vedono riduzioni meno pesanti (rispettivamente 12,7% e 12,1%) e i dirigenti riducono il loro indice dell’8,2 per cento. Considerando la locazione – a fronte di una spesa massima del 30% del salario – si notano indici più elevati per tutte le categorie di dipendenti privati rispetto alla compravendita.

Un operaio può permettersi di affittare 26 metri quadri (2 in meno del 2022), un impiegato 35 metri quadri, un quadro 66 metri quadri e un dirigente 146

Da notare come dividendo il territorio comunale in tre ambiti – centro, semicentro e periferia – l’indice di abbordabilità rimane critico anche nei quartieri periferici. Nello specifico, considerando l’incidenza sul salario, e misurando l’abbordabilità con riferimento alla soglia critica del 30% del salario netto, si osserva come centro e semicentro cittadino siano inaccessibili per i nuclei che contano sulle retribuzioni medie nette di operai e impiegati e diventino inabbordabili anche per i nuclei di due e tre componenti che contano sulle retribuzioni medie nette dei quadri.

L’osservatorio è promosso e finanziato dal Consorzio cooperative lavoratori (Ccl) di Milano e dalla cooperativa Libera unione mutualistica (Lum) in partnership con il Dipartimento di Architettura e studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano. Inoltre, per l’elaborazione dei dati, OCA si è avvalsa della collaborazione del laboratorio MaudLab del DAStU.