L’allarme lanciato durante il Forum dell’abitare organizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co.
Il tema è ormai noto ed è entrato nella quotidianità del settore, ma non solo. Il sostanziale blocco delle nuove iniziative immobiliari a Milano sta avendo già effetti sui numerosi progetti di rigenerazione urbana in corso e previsti per la città. Un problema per il capoluogo lombardo ma non solo, vista l’importanza della città sull’economia a livello nazionale.
Secondo Scenari Immobiliari il potenziale di investimento, prima di questo blocco degli ultimi mesi, era stato stimato in oltre 12 miliardi per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi considerando anche tutte le altre asset class). A questi si devono aggiungere altri 26 miliardi come ricadute sul sistema economico milanese nei diversi settori e servizi correlati. Senza considerare i mancati incassi per il comune stimati come oneri e contributi tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Questi alcuni dei dati che emergono dal secondo Osservatorio sull’abitare – Le città vincenti: mercato e quartieri per la domanda residenziale delle famiglie, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co.
«Milano e il suo hinterland consolidano il ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali, nonostante l’incertezza amministrativa che, in maniera evidente, dalla seconda metà del 2023, sta interessando e rallentando, o addirittura fermando, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città – ha dichiarato Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co. – Stiamo constatando che oggi alcuni operatori non investono più su Milano o, nella migliore delle ipotesi, registriamo un progressivo ricorso ad approcci più cauti da parte degli sviluppatori, con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo, a fronte di una domanda che, fortunatamente, rimane sempre vivace. Una domanda di nuove case, non solo di fascia alta, che apprezza particolarmente le tematiche relative agli investimenti legati al consumo energetico, all’impatto ambientale e ai servizi comuni dedicati alle persone».
Lo scenario attuale di Milano rischia di avere un effetto domino su tutto il territorio nazionale. «Il sindaco Giuseppe Sala conferma che dopo le indagini della procura dallo scorso autunno a oggi, i progetti attenzionati sono quasi 150. Questo ha portato a bloccare il mercato per quanto riguarda le nuove iniziative, visto che a Milano il settore delle nuove costruzioni impatta per il 20% nel mercato», dichiara Vincenzo Albanese, presidente di FIMAA Milano, Lodi, Monza e Brianza (il collegio dei mediatori immobiliari, creditizi e merceologici aderente a Confcommercio). «Un danno al mercato che impatta sull’indotto dell’intera filiera e che crea enormi preoccupazioni per gli investitori ma non solo. Lo stesso sindaco conferma nel primo semestre dell’anno il 70% in meno degli oneri di urbanizzazione».
Quando questo blocco riuscirà a essere superato rimane ancora un dilemma: «Sembrava che la norma venisse inserita in questi giorni nell’agenda del Consiglio dei ministri, ma non avverrà secondo le ultime indiscrezioni. Se anche questa norma venisse approvata nel breve, per completare l’iter e diventare attuabile dovrebbe passare un ulteriore anno, per essere positivi», prosegue Albanese.
«Questi investimenti a rischio – ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – impattano anche sulle aspettative degli investitori internazionali che hanno comprato a Milano per 40 miliardi di euro circa negli ultimi dieci anni. Ora sono più cauti sul nuovo e iniziano a guardare investimenti fuori città o altrove.
E non dimentichiamo che la carenza di offerta sul mercato residenziale porta ad un ulteriore innalzamento dei prezzi dell’esistente».
Il rapporto del secondo Osservatorio sull’abitare registra numeri altalenanti. Secondo le stime di Banca d’Italia il Pil arriverà a fine 2024 con un +0.6% e si prevede che il settore delle costruzioni consolidi il ruolo fondamentale all’interno della crescita.
Dal punto di vista europeo nel 2023 il mercato delle costruzioni ha subito un rallentamento (-1,2%), le motivazioni vanno dal calo delle disponibilità delle famiglie all’innalzamento del tasso dei mutui. Ne deriva una frenata dei prezzi connessa con quella che è stata la flessione dei dati di acquisto degli immobili. Nonostante questi dati, le prospettive per il 2024 sono positive, specialmente grazie alla concreta prospettiva riduzione dei tassi dei mutui da parte della Banca Centrale Europea e grazie alle dinamiche di calo dell’inflazione.
Per quanto riguarda l’Italia nel 2023 si registrano 710mila abitazioni compravendute, con un -10% rispetto al 2022.
Un mercato immobiliare che nel 2023 è rallentato anche a Milano, che a sua volta ha risentito dell’aumento dei tassi di interesse e dello scenario mondiale. Basti pensare che nel 2023 si registra il -31% dei mutui erogati rispetto al 2022 a livello nazionale. Milano che mantiene la propria leadership ma che vede sempre più realtà, chiamate appunto nel rapporto “città vincenti”, aumentare il proprio valore immobiliare grazie ai driver del turismo e degli investimenti legati al Pnrr.
«A Roma si inizia ad avvertire un trend che cambia, grazie anche all’imminente Giubileo 2025. I cantieri sono tangibili nella città e lo vediamo quotidianamente in una situazione che non vivevamo da anni. Oggi Roma è un luogo di opportunità sia per i prezzi che per la tipologia di prodotto-città, capace di affrontare le sfide del mondo che cambia mettendo al centro l’essere umano, il benessere e la sostenibilità», ha dichiarato Giovanni Maria Benucci, amministratore delegato di Fabrica Immobiliare Sgr. Questione casa che la Capitale sta affrontando a 360 gradi, andando a toccare anche la manutenzione del vasto patrimonio destinato all’edilizia residenziale pubblica. Un ambito che, nel corso del tempo, è stato sistematicamente trascurato, viste le numerose procedure da seguire per affidare gli incarichi alle imprese e i relativi pochi i fondi a disposizione. In questa direzione da segnalare il progetto “1000 cantieri per la dignità dell’abitare. Un anno di manutenzioni nelle case popolari”, presentato in un volume dal sindaco di Roma Capitale, Roberto Gualtieri, e dall’assessore al Patrimonio e alle Politiche abitative Andrea Tobia Zevi. Iniziativa che nel 2023, a fronte di una spesa di 4,5 milioni di euro, ha visto realizzare mille interventi di manutenzione sul patrimonio destinato all’edilizia residenziale pubblica, interessando circa 3mila famiglie.
In copertina: BAM, Biblioteca degli Alberi Milano (Fondazione Riccardo Catella) ©Dimitar Hari zanov
Architettura architetturaChiECome arte città concorsi culto cultura Design energia festival formazione futura hospitality housing industria Ingegneria italiani all'estero legge architettura libri masterplanning Milano Norme norme e regole Premi Progettazione real estate Regole retail rigenerazione urbana salute scommessa roma Scuola sostenibilità spazi pubblici sport trasporti turismo uffici
