Assoimmobiliare: sanità e scuola, gli asset su cui investire nel futuro

Pubblico e privato concordano: Milano è in affanno. Il sogno milanese sembra aver iniziato il suo percorso discendente, sotto il peso dei cambiamenti demografici e di un mercato poco accessibile. Nonostante dei buoni dati: il capoluogo lombardo, infatti, continua a crescere in termini di popolazione – oggi a 1,4 milioni di abitanti in un Paese che decresce –, con un +15% di giovani in dieci anni, e una popolazione over55 stabile, come ha spiegato l’assessore alla Casa del Comune meneghino Pierfrancesco Maran. Ma il rischio è quello di uno «scontro generazionale senza la generazione di mezzo». Intervenuto al convegno italiano dei Rics (Royal institution of chartered surveyors), organizzazione professionale globale che si occupa di definire e applicare i più elevati standard nel settore real estate, costruzioni e infrastrutture, l’assessore ha sottolineato come la fascia di età tra i 35 e i 55 anni sia quella che in questo momento viene «espulsa» dal capoluogo, e non per volontà propria: «oggi c’è un processo espulsivo in atto che non è più legato al fatto si vuole andare al vivere nel verde, ma è una scelta in termini economici, nonostante magari la città piaccia sotto tutti gli altri aspetti».

È quella fascia che anche Regina De Albertis, presidente di Assimpredil Ance, definisce «fondamentale per le città per renderle competitive, sostenibili e creative» e che in qualche modo andrà “ritenuta” a Milano, anche dopo aver completato gli studi, se si vuole che la locomotiva continui a trainare. Perché Milano rimane una città attrattiva per i giovani, nonostante i prezzi.

Ma quali le soluzioni? Regolamentare il mercato delle locazioni che «deve essere meglio legiferato» per De Albertis, anche da un punto di vista della normativa fiscale, ma «tutelando anche lo sviluppo» aggiunge Giuseppe Amitrano, vicepresidente di Confindustria Assoimmobiliare e ceo di Dils; rimettere al centro la Città Metropolitana in un’ottica di un sistema collaborativo «non solo come infrastrutture – ha detto Maran – ma come miglioramento dell’urbanesimo e dello stile di vita urbano, con la dislocazione delle opportunità», trasportando l’attrattività del centro milanese a Baranzate, Rho, Pero o anche Monza. Portando come esempio l’ex area di Expo 2015, l’assessore ha detto: «Mind è una prospettiva d’eccezione. Saranno 18mila gli studenti che lasceranno un quartiere che oggi è saturo, Città Studi, e li porterà a Mind, allargando la città a nord-ovest, rendendo anche Rho, Pero, Baranzate, delle “città a 15 minuti”». Una visione sposata anche dai costruttori, con De Albertis che ha rimarcato quanto sia necessario «ragionare in un’ottica di città metropolitana allargata, ma che non consiste solo di interventi, anche massivi, ai confini della città, ma di collegamenti infrastrutturali, servizi, infrastrutture digitali». Cruciale per la guida di Assimpredil anche la partnership pubblico-privata, con un ripensamento del territorio che va portato avanti insieme.

Per Maran, decisive saranno le sinergie allargate (guardando anche a Torino e Genova), «dal punto di vista di un amministratore pubblico, cercherei di capire i correttivi possibili per quella dinamica per la quale tutti vogliono stare dentro la città. Questo – dice l’assessore alla Casa – causa un problema espulsivo per gli altri».

Ma su cosa puntano gli investitori e quale il futuro del mercato immobiliare in una città quasi satura, dove il futuro di asset class di uffici e retail è in dubbio nel mondo post-Covid? «La casa è il tema centrale, quello rimane un pilastro – ha spiegato Amitrano – tuttavia stanno entrando delle asset class finora definite alternative, come la sanità e l’education. Io scommetto molto su quest’ultima, vista anche la qualità media degli edifici delle scuole italiane».

Non trascurabile il cambiamento della domanda dei giovani, che stanno abbandonando uno dei totem della famiglia italiana tradizionale, il mattone, e che oggi chiedono maggiore formazione, esperienze di vita, viaggiare e conoscere il mondo. Roma e Milano saranno quindi probabilmente teatro di questi futuri investimenti nell’ambito dell’istruzione. Ma cosa fare degli uffici rimasti vuoti e di classi meno performanti? «È molto difficile dirlo – chiosa Amitrano –. Potrebbe rappresentare un’alternativa di conversione per quegli edifici che hanno poca speranza di sopravvivere nei prossimi decenni».

E tornando al mercato, i dati illustrati dal vicepresidente di Assoimmobiliare dicono che il 2023 ha visto un calo del 50% negli investimenti, con 6 miliardi di euro.

Una situazione che probabilmente rimarrà invariata nei primi sei mesi del 2024, ma con una speranza per il secondo semestre se ci sarà una revisione al ribasso dei tassi. Quello che è certo è che la demografia rimane il sorvegliato speciale, poiché «il trend demografico è la chiave di lettura per tutti quanti noi, perché legato alle dinamiche del real estate» ha concluso Amitrano.

In copertina: Stazione di Milano Porta Garibaldi