Bilancio positivo per il Mipim 2022, sotto la lente di Guido Inzaghi dello studio legale Belvedere Inzaghi & Partners. «Siamo al lavoro su tanti progetti, accanto ad alcuni operatori privati sulle operazioni degli scali ferroviari, come consulenti di Invimit per Piazza D’Armi a Milano. Il faro è puntato da tutti sul tema della rigenerazione urbana, ma raramente si collega con il concetto di densificazione. In generale cresce la domanda di logistica in tutt’Italia. Nei tre giorni del Mipim, negli spazi del Palais des festivals, gli interlocutori c’erano tutti: si abbassa la guardia e si parla di business in modo produttivo».

Ma perché andare fino a Cannes per incontrare interlocutori italiani? La domanda non è scontata. «Qui ci sono tutti, di persona, disponibili al dialogo». Il Mipim 2022 è stato tutto un networking: pochi i progetti raccontati per immagini, pochi i modelli, questa la novità del festival post-covid.

Il festival dell’immobiliare come uno speed date. «Nel padiglione italiano coordinato dall’Ice ha gravitato tanta gente, tanti investitori, capitali privati e fondi di investimento internazionali, soggetti che si muovono come collettori di capitali – racconta Inzaghi – e l’interesse è stato rivolto soprattutto ai temi della residenza e della logistica. C’è chi ha investimenti diretti da fare, chi chiede per terzi.

Siamo nella fase più bella del mercato, prima dei modelli: a Milano a Piazza d’Armi abbiamo 148mila mq da costruire nel cuore della città, FS Sistemi Urbani ha annunciato a Cannes l’avvio di una manifestazione di interesse per lo scalo Farini, altri 400mila mq di superficie territoriale da vendere auspicabilmente entro l’anno»

Guido Inzaghi, studio legale Belvedere Inzaghi & Partners

Niente progetti né modelli: la fase pre-plastico è proprio quella in cui si attira il capitale, in cui si fa squadra per le operazioni che devono ancora decollare.

Gli studi legali sono tra i protagonisti dell’appuntamento di Cannes, ma qual è il loro valore aggiunto nella filiera? «Non ci sostituiamo agli agenti, a chi fa intermediazione, siamo visti piuttosto come dei facilitatori, “depositari” di alcune conoscenze e procedure per poter portare a meta i progetti, da quando si guarda un’area alle fasi successive: supportiamo per capire se si possono acquistare diritti volumetrici, per il cambio di destinazioni d’uso, per le questioni più legate alla fiscalità».

I legali come partner del progetto immobiliare, per dire come si fa, con una proiezione su tempi e costi.

I temi di punta a Cannes 2022? «Logistica e abitare per l’Italia. E dopo anni di attenzione al retail e poi all’housing sociale, ora il Mipim punta tutti i suoi riflettori sulla rigenerazione urbana». Con quali driver? «Il messaggio corale è che la vera rigenerazione abbia profili sociali, sia frutto di una rivoluzione culturale, e debba tenere insieme sostenibilità economica e finanziaria – racconta Inzaghi – ma siamo sicuri che le nuove edificazioni non abbiano gli stessi ingredienti? La rigenerazione urbana è un tema che c’è da sempre, sono del ’78 i piani di recupero, del ’42 i piani particolareggiati. La rigenerazione urbana come l’urbanistica è qualcosa di immanente. Forse bisognerebbe evidenziare che la rigenerazione si accompagna al tema della densificazione». E con riferimento proprio a Milano Inzaghi pone il dubbio che la riduzione degli indici proposta dalle politiche del Comune sia una scelta di successo: «Oggi ci sono tecnologie costruttive che consentono di spingere sulla densità. Bene evitare lo sprawling, ma interrogarsi su come farlo».

E un Paese che ha raccontato una storia di spicco? «L’Egitto è uno dei Paesi che apre una riflessione sul tema dei nuovi sviluppi: al fianco delle grandi megalopoli punta alla costruzione di una Cairo 2, Alessandria 2» dice Inzaghi. E camminando all’interno del padiglione dell’Egitto non manca un progetto made by italians, quello del Monte Galala promosso da Tatweer e firmato da Gianluca Peluffo&Partners. Attenzione anche al tema della sostenibilità «sottolineando la presenza dell’acqua, perfetta per la geotermia. Acqua a 15 gradi sottoterra – dice Inzaghi – da sfruttare anche per il raffrescamento».