Ex Falck, un modello di rigenerazione urbana spiegato con i numeri e gli impatti

Rigenerazione urbana e smart city. Due temi che MilanoSesto, il più grande progetto di riqualificazione in Italia e tra i principali in Europa, in un’area industriale di 1,5 milioni di mq, dove un tempo sorgevano le acciaierie Falck di Sesto San Giovanni, tiene insieme dando vita ad un nuovo polo urbano efficiente, sostenibile ed inclusivo, con il masterplan firmato da Foster+Partners, affiancato dallo studio di architettura del paesaggio Land.

Si tratta di un’operazione da 3,5 miliardi di euro, che vede l’impegno finanziario di Intesa Sanpaolo, che ha sostenuto il progetto sin dalle sue prime fasi. L’investimento iniziale per il lotto, il cosiddetto “Unione 0” (di circa 250mila mq), con Hines anche in qualità di investitore, è pari a 500 milioni di euro. Qui i lavori partiranno a inizio 2022 e dovrebbero concludersi nel 2025. Intanto è già stata aggiudicata la gara per la stazione firmata RPBW e assegnata all’impresa Cimolai.

«Cardine di questo progetto è l’infrastruttura sociale che verrà realizzata, in quanto un progetto immobiliare può ritenersi duraturo e di successo solo se è sostenibile socialmente nel lungo periodo. Affinché questo possa realizzarsi siamo partiti dalla domanda presente nel mercato, definendo una nuova proposta di living basata su canoni accessibili per soluzioni abitative di qualità che offrono un mix innovativo di servizi e personalizzato in base alle differenti età ed esigenze. Verrà implementato un nuovo modello etico di sviluppo, dal forte impatto sociale: MilanoSesto sarà un progetto di rigenerazione ma anche di generazione di una nuova comunità, sostenibile, aperta ed inclusiva».

Mario Abbadessa, Senior Managing Partner e Country Head di Hines Italy

È passato poco meno di un anno dall’annuncio di un importante investimento nell’area con Cale Street, società finanziaria e di investimento immobiliare sostenuta dal Kuwait Investment Office e MilanoSesto con Hines hanno scelto la 47esima edizione del Forum di Cernobbio per presentare i risultati della ricerca (curata da The European House Ambrosetti) “Gli impatti della rigenerazione urbana delle ex aree Falck e la creazione di valore per il Sistema Paese”.

Grandi numeri e i protagonisti: 1,5 milioni sono i metri quadri di territorio rigenerato, 3,5 miliardi gli euro investiti e 50mila le persone in prospettiva ospitate giornalmente. Siamo nella “Grande Milano”, nel comune di Sesto San Giovanni e l’operazione, che andrà a dare nuova vitalità ad uno spazio che, fino agli anni ‘90, era occupato dalle acciaierie Falck e che, dalla chiusura degli stabilimenti, è rimasto vuoto e inutilizzato. L'operazione è sviluppata da Milanosesto spa, società proprietaria delle aree che ricopre il ruolo di soggetto attuatore e di stazione appaltante, da Hines, advisor strategico e development manager del progetto, e investitore per lo sviluppo del primo lotto privato Unione 0, e dal Gruppo Prelios che cura il project management dell’iniziativa, oltre ad essere asset manager per il primo lotto privato.

I cantieri, in avvio a inizio 2022, si concluderanno dopo il 2032. Nel 2025 saranno ultimati e messi a disposizione della collettività il primo lotto privato (Unione 0) e la Città della Salute e della Ricerca.

«Sotto il profilo qualitativo è importante sottolineare come quest’opera di rigenerazione del tessuto urbanistico, economico e sociale di questa porzione del territorio dell’area metropolitana di Milano sarà occasione di una forte spinta verso modelli innovativi in termini ambientali e sociali, in piena coerenza con gli obiettivi di sviluppo sostenibile dell’Agenda 2030 dell’ONU e con quelli del NextGeneration EU e PNRR» ha commentato Giuseppe Bonomi, Ad di Milanosesto spa.

Mix di funzioni e città intergenerazionale. Il progetto prevede la realizzazione di un polo di eccellenza sanitaria, la Città della Salute e della Ricerca (gara da tempo assegnata dalla Regione Lombardia ad una cordata con la progettazione a cura di Mario Cucinella Architects), oltre al nuovo polo accademico e ospedaliero dell’Università Vita-Salute San Raffaele, e di spazi privati dedicati a strutture residenziali, uffici, studentati, spazi commerciali, e a proposte socioculturali.

Investimenti onerosi per le bonifiche e l’impegno per contrastare il consumo di suolo. «MilanoSesto – ha aggiunto Bonomi – è un intervento che rigenera un sedime inutilizzato, inquinato e inaccessibile, che è stato oggetto della più grande opera di bonifica effettuata da un soggetto privato sul territorio nazionale ed europeo. Inoltre, l’intera operazione non consumerà nemmeno un metro quadrato di suolo aggiuntivo».

La ricerca. Sui primi due lotti, Unione 0 e Città della Salute e della Ricerca, si concentra l’analisi di impatto realizzata da The European House – Ambrosetti, per approfondire e dettagliarne le ricadute economiche, sociali e ambientali. Unione 0 si articola in un mix di abitazioni in affitto per il libero mercato e con modalità di affordable housing, residenze per studenti, uffici, un hotel e spazi commerciali, bar e ristoranti ad uso dei residenti e dei visitatori. La Città della Salute e della Ricerca invece ospiterà le nuove sedi dell’Istituto Nazionale dei Tumori e dell’Istituto Carlo Besta, realtà d’eccellenza nel panorama sanitario non solo lombardo, ma internazionale.

Si stima che con la costruzione di questi due lotti si riesca a generare un giro d’affari di oltre 2,3 miliardi di euro e oltre 5.300 posti di lavoro. Al termine dei lavori, con il completamento della Città della Salute e della Ricerca e la nascita del polo residenziale e lavorativo, in particolare, sarà dispiegato il vero potenziale della rigenerazione. In termini di impatto economico, le persone che frequenteranno gli spazi porteranno sul territorio quasi 190 milioni di euro di consumi addizionali, ogni anno. Ancora, il Comune di Sesto San Giovanni beneficerà di 2,6 milioni di euro addizionali – fra IMU, TARI e addizionale IRPEF – cifra pari al 6,2% del gettito fiscale complessivo del Comune.

Nel territorio rigenerato che comprende Unione 0 e la Città della Salute e della Ricerca saranno piantati quasi 1.600 alberi (che assorbiranno 48 tonnellate di CO2 ogni anno), metà dell’energia utilizzata sarà prodotta da fonti rinnovabili, gli edifici rispetteranno i criteri di certificazione LEED Gold e Platinum, LEED Neighbourhood Development e WELL. Grazie agli elevati standard edificativi, il fabbisogno energetico dell’area sarà ridotto del 30% rispetto ai sistemi edilizi tradizionali, ed evitando, ogni anno, anche grazie all’utilizzo di fonti rinnovabili e aree verdi, l’immissione di 5.500 tonnellate di CO2 nell’atmosfera (tanta quanta emessa da 21.000 auto).

Per quanto riguarda i nuovi modelli abitativi l’offerta residenziale di MilanoSesto sarà declinata attraverso il modello Built to Rent (BTR), un’offerta integrata che pone i bisogni dei residenti al centro attraverso un’esperienza residenziale innovativa che include la gestione centralizzata e altamente professionale combinata con l’offerta di servizi a valore aggiunto (aree fitness, baby-sitting, aree per lo smart-working e giardini condominiali).

«Siamo il più grande investitore al mondo, con sedi in 20 paesi e 160 miliardi di investimenti a scala internazionale. Siamo equipaggiati, oggi c’è più liquidità che economia: averne di progetti come questo! Con MilanoSesto vogliamo proporre un metodo e un modello di sviluppo applicabile anche in altre iniziative. Oggi la parola ESG, acronimo di Environmental, Social e Governance, è spesso usata come leva per il marketing, qui abbiamo voluto misurare gli impatti considerando la domanda inevasa per impostare nuovi modelli di business, ad esempio per gli studenti o per il senior living. Una ricerca Usa dice che l’80% delle persone over80 rischia la demenza senile per solitudine: ecco perché dobbiamo creare comunità. Anche sulle famiglie serve una scommessa imprenditoriale in termini di prodotto e servizio. La nostra sfida è l’intergenerazionalità».

Mario Abbadessa, Country Head di Hines Italy

In copertina: MilanoSesto, render degli esterni. ©Foster+Partners