Al via il terzo workshop di TEHA (The European House – Ambrosetti) che pochi mesi fa ha avviato la Community Valore Rigenerazione Urbana, di cui PPAN è communication partner, per esplorare le potenzialità e gli impatti della trasformazione delle città per tutta la filiera dell’immobiliare. Dal nuovo Campus dell’Università Statale di Milano nel distretto di Mind, al progetto “Fili Cadorna” promosso da Nhood, due i casi studio che mettono a fuoco quali sono gli applicativi, attraverso le evoluzioni normative, e quali le implicazioni per il partenariato pubblico-privato e il project financing. Con riferimenti, tra gli altri, al Testo unico sulla rigenerazione urbana e al correttivo al Codice degli appalti. Sperimentazioni ma anche tanti elementi che hanno fatica a scaricare a terra progettualità concrete, spesso, per la mancanza di volontà politica nello sfruttare realmente il partenariato.

«Sta emergendo con sempre maggiore forza la consapevolezza di quanto sia necessaria una cornice normativa evoluta ed adeguata per poter attivare la creazione di valore derivante dalla rigenerazione urbana. È per questo che la nostra Community, analizzando e sviscerando le criticità e le opportunità, e fungendo da hub dei diversi punti di vista degli operatori specializzati, vuole porsi come piattaforma di interlocuzione di riferimento per il decisore pubblico nella ricerca di strumenti legislativi coerenti con gli obiettivi e di esempi virtuosi su cui costruire un vero e proprio settore economico per il sistema paese», spiega Jacopo Palermo, Principal Expert Real Estate TEHA Group.

All’apertura dei lavori del think tank le parole della rettrice dell’Università degli Studi di Milano, Marina Brambilla. «Milano è una città in grande trasformazione dove gli Atenei hanno avuto un ruolo fondamentale nella trasformazione del capoluogo. Onorata di guidare un Ateneo che i prossimi anni è chiamato a dimostrare come un’Università possa contribuire allo sviluppo del territorio. Non solo dal punto di vista urbanistico, ma anche come cambiamento socio-culturale. Vogliamo mettere in campo e condividere i nostri progetti, mi riferisco al nuovo Campus scientifico a Mind. Scienza della vita e area scientifica qui troveranno casa, un luogo che ospiterà 23mila persone, ma sarà anche una sfida di innovazione e interazione con il territorio», conclude.

Inoltre, grazie all’interdisciplinarietà degli ambiti presenti, l’Ateneo ha tempo fa avviato il Construction Law Lab, un laboratorio di ricerca della Statale in partnership con soggetti pubblici e privati nel mondo delle costruzioni per elaborare proposte sul piano regolatorio e best practice in chiave di innovazione, sostenibilità e inclusione. A tale proposito, «per Campus Mind abbiamo scelto la formula della finanza di progetto», interviene Sara Valaguzza, ordinaria di Diritto amministrativo e direttrice del Construction Law Lab. Il progetto di public financing, ancora oggi, più significativo d’Italia per un’opera edilizia.

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«Quello che vogliamo provare a raccontarvi rispetto all’esperienza del Campus, è come oggi le accademie siano davvero attori rilevanti del procedimento di rigenerazione urbana, se non altro per i numeri in campo, che sono intanto significativi e poi soprattutto certi», precisa Valaguzza

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La Statale – si evince dall’intervento – ha una peculiarità: la multipolarità. «Non è un progetto che è stato subito digerito da tutta la comunità accademica. E noi non siamo ancora fino in fondo convinti di aver fatto tutto quello che potevamo per avere spazi innovativi per la didattica. Perché l’impegno dell’industria delle costruzioni in merito all’edificazione funzionale alle attività didattiche non è sufficiente». Si aggiunge un altro ragionamento. «Stiamo facendo spazio all’incontro tra politica ed economia, una cosa di cui le università pubbliche si occupano poco, ma che è invece anche un’altra categoria di spazi per noi assolutamente decisiva, che nell’area di Mind è favorita» conclude la docente.

Un laboratorio che può fare scuola visto che non si tratta solo di una manifestazione architettonica, ma è l’università pubblica statale che si manifesta in maniera multilaterale e multipolare nell’interesse della comunità.

Un caso pilota, complesso e problematico, che ha obbligato i decisori a immaginare e a governare la metamorfosi della città con uno sguardo ampio che aiuti a costruire questo rapporto tra comunità, identità e rigenerazione. Una sinergia tra mondo accademico e il mondo delle imprese. Nell’esempio di Mind è interessante per il soggetto pubblico vedere che non c’è solo il contratto di concessione del Ppp in cui si ha il committente e il concessionario, ma l’accordo di collaborazione che si accompagna a target sociali.

L’altro caso indagato dall’osservatorio di TEHA è stato illustrato da Carlo Masseroli di Nhood ed è “Fili Cadorna”. Diciamo che anche qui l’idea si fonda sul fatto che il pubblico possa essere capace di mettere a valore i soldi e le competenze private per realizzare un’opera pubblica.

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Ed è imprescindibile che serva una Pa capace di definire cos’è l’interesse pubblico e sia capace di gestire processi amministrativi che consentano al privato di realizzare secondo logiche che sono anche private

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«Stiamo parlando di un luogo interessante nel cuore di una città assolutamente attrattiva, dove c’è grande potenzialità», spiega Carlo Masseroli, head of Market & Development di Nhood. «L’iniziativa riguarderebbe la copertura dei binari della stazione Cadorna e, in cambio di tale impegno e come contropartita, ci sarebbero 60mila metri quadrati di diritti di superficie perpetui per la realizzazione di un’iniziativa immobiliare con la creazione di un quartiere a uso misto di residenze, negozi e hotel. Il primo punto è la trasformazione di quel luogo intermodale. A tal fine, Nhood ha presentato una proposta di partenariato pubblico privato a Ferrovie Nord nel luglio 2022 per conto di Ceetrus Italy», spiega Masseroli. Nel dicembre 2022, FN e la holding FNM hanno dichiarato la fattibilità tecnico-amministrativa del progetto, che implica il diritto di prelazione a favore di Ceetrus Italy per la futura gara per la realizzazione del progetto.

A tal fine, Regione Lombardia e Comune di Milano hanno avviato la procedura di Accordo di programma (Adp) a dicembre 2024. A dicembre 2023, il Governo italiano ha sottoscritto un accordo con Regione Lombardia per destinare 150 milioni di euro di finanziamenti pubblici a questo progetto per partecipare alla realizzazione della copertura ferroviaria. Si lancia la gara per lo studio progettuale approfondito e offerta economica, con diritto di prelazione del costruttore, ma ora tutto è fermo. E la situazione attuale non aiuta. «Da una parte c’è la scadenza dei fondi, in mezzo c’è l’incapacità di gestire un processo politico. In che direzione ci stiamo muovendo? Forse quello di rivedere il progetto per riduzione, facendo in modo che sia meno impattante dal punto di vista delle volumetrie», spiega Masseroli che è stato anche assessore a Milano nella giunta Moratti. «I punti che io vedo come questioni aperte sul tavolo? In primis la necessità di un cambio di mentalità da parte della stessa amministrazione, che mi sembra non voglia usare il partenariato come driver», conclude.

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Ma vediamo quali sono gli argomenti di fondo. Il principio fondamentale del partenariato è l’investimento del privato che viene ripagato con i flussi di cassa del progetto medesimo

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Quindi capire da dove arrivano i flussi di cassa è il tema principale. Il progetto deve essere sostenibile, il concetto di bancabilità è alla base. «Con il decreto-legge del 31 dicembre 2024 n. 209, il cosiddetto decreto correttivo, il Governo ha introdotto disposizioni integrative e correttive al decreto legislativo 31 marzo 2023 n. 36, il Codice dei contratti pubblici. Tra le molte novità introdotte, si segnalano proprio quelle in materia di finanza di progetto, oggetto di un profondo intervento di modifica destinate a mutare il contesto di riferimento per amministrazioni, operatori industriali e investitori istituzionali», spiegano gli avvocati Francesco Ferrari e Giorgia Romitelli.

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«Una delle criticità, infatti, è che ci sono molte gare sostenute dal pubblico, ma insostenibili dal punto di vista finanziario

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Dobbiamo interrogarci su quanto siamo incentivati a usare lo strumento del partenariato pubblico-privato, visto che il cuore è nel trasferimento del rischio al privato», spiega Marco Monaco partner di Advant NTCM che ha partecipato al think tank insieme a Rossella Vaiano, managing associate, che ha illustrato l’evoluzione normativa: criticità e opportunità per la rigenerazione urbana con il disegno di legge che si compone di 20 articoli e che è attualmente in discussione al Senato.

«Il pro di questo progetto di legge è il tentativo di interazione razionalizzata con le norme esistenti, soprattutto in termini di distanze, altezze, contributo di costruzione ed espropriazione. Si fa anche riferimento agli incentivi fiscali e al tentativo di definizione della rigenerazione urbana, con riferimento non solo agli immobili ma anche alle aree», spiega Vaiano. «Tra le criticità – rilevate dai tecnici – i numerosi rinvii a discipline di settori specifici (soprattutto al DPR 380/2001), senza novità rilevanti circa le modalità di applicazione degli strumenti settoriali (come il partenariato e i fondi immobiliari) alla rigenerazione urbana. Anche la definizione di rigenerazione urbana contiene alcune limitazioni: innanzitutto non è chiaro cosa si intenda per “complesso sistematico di trasformazioni urbanistiche ed edilizie in ambiti urbani su aree e complessi edilizi caratterizzati da degrado urbanistico edilizio, ambientale o socio-economico”».

Non da meno «la probabile insufficienza dei fondi economici, la mancata individuazione a monte delle modalità di accesso al fondo istituito e la mancanza individuazione dei tempi certi quando si ha a che fare con aree pubbliche». Anche l’inserimento del concetto di Piani di rigenerazione (nazionale e comunale), secondo l’avvocata, potrebbe complicare ulteriormente la materia del governo del territorio, già caratterizzata da numerosi piani e programmi, spesso diversi da Regione a Regione. Infine, si sottolinea anche la mancanza dell’accentuazione del valore sociale che la rigenerazione urbana potrebbe produrre. Temi che la Community Valore Rigenerazione Urbana guidata da TEHA strutturerà e sottoporrà all’attenzione di chi ha ruolo e responsabilità per decidere, o quantomeno orientare le scelte, tecniche e politiche, con la consapevolezza della conoscenza e degli impatti misurabili e misurati.

In copertina: ©Adobe Stock