Nel dialogo tra Comune e operatori al Construction law lab della Statale di Milano l’assessore alla Casa Bardelli parla di rischio “espulsione di categorie fondamentali per la città”
Il problema dell’accesso alla casa, la sua dimensione etica, l’inclusione sociale. Ma anche la riflessione sulle partnership pubblico-private (Ppp), sul ruolo delle Pa e degli operatori, sulla filiera delle costruzioni e sul quadro normativo che dovrebbe regolamentare queste relazioni nel quadro più ampio della rigenerazione urbana. Questi i temi che sono emersi all’inaugurazione del Construction law lab dell’Università Statale di Milano, ieri, 19 settembre. Un laboratorio di ricerca sul diritto delle costruzioni, guidato da Sara Valaguzza, docente di Diritto amministrativo dell’Ateneo, multidisciplinare, che «nasce con l’intento di elaborare proposte sul piano regolatorio, promuovere ricerche, pubblicazioni, attività didattiche in ottica interdisciplinare e condividere le best practice che possano essere utili alla riqualificazione del settore delle costruzioni. Il campo delle costruzioni, infatti, comincia a essere percepito come un veicolo di promozione sociale e un alleato imprescindibile per la transizione ecologica» ha spiegato Valaguzza.
E Milano rimane al centro come primo focus delle riflessioni del laboratorio, raccolte in un quaderno che affronta i temi dell’emergenza abitativa e della gentrificazione. Una città che sembra ormai essere diventata un “vero caso studio” – anche il Politecnico e l’università Bocconi stanno dedicando diverse ricerche alla situazione del capoluogo lombardo –, i cui problemi e sfide sono stati commentati anche da Giancarlo Tancredi, assessore alla Rigenerazione urbana, e Guido Bardelli, neo-assessore alla Casa dopo l’elezione di Pierfrancesco Maran all’Europarlamento, presenti all’evento.
Ma è sicuramente il tema della casa ad essere sotto i riflettori, come ha evidenziato Giancarlo Tancredi, che l’ha definito un tema «al centro delle politiche della città».
ll Comune tuttavia è impegnato anche su altri fronti, con la redazione del nuovo Piano di governo del territorio (Pgt) nell’ambito del quale rientrano due temi importanti per l’assessore: «la sostenibilità ambientale, con l’assunzione da parte nel Pgt del Piano aria e clima anche da un punto di vista normativo, e poi con l’approvazione poche settimane fa in Consiglio comunale della delibera sui Criteri ambientali minimi (Cam)». A questi si aggiunge l’Atlante dei quartieri, «uno strumento che andrà a definire soprattutto il disegno della città pubblica, e che darà la possibilità di inserirsi nel tessuto urbano con dei progetti più in linea con le esigenze dei quartieri» ha poi concluso.
Diverso il discorso dell’assessore alla Casa, alle prese con il caro-affitti e l’espulsione delle famiglie e delle fasce medie dal capoluogo (è di questi giorni la notizia che l’Atm non riesce a trovare autisti con una conseguente riduzione delle corse, un problema sollevato anche da Bardelli), che ha fatto il punto su Sap e Sas (servizi abitativi pubblici e servizi abitativi sociali, un tempo Erp ed Ers) nella città. «Per quello che riguarda i Sap, Milano è il primo capoluogo in Italia, con un patrimonio immobiliare pubblico di circa 63mila abitazioni, che comprende anche quelle dell’Aler». Praticamente uno ogni 23 abitanti (a Bologna, che è seconda, è uno ogni 30. Rozzano, nell’hinterland milanese, detiene il record di uno ogni sei). «La fetta di dismesso in questo patrimonio è ampia – ha continuato Bardelli – siamo a circa 2.700 abitazioni, con altre 2.300 finalizzate a progetti di ristrutturazione grazie al Pnrr. E sono sfitte – ha sottolineato ancora – non per ignavia, ma perché non riusciamo a sistemarle». Questo perché, ha proseguito, gli interventi di ristrutturazione hanno una procedura analoga a quella del Codice degli appalti, con tempi molto lunghi, che arrivano anche a un anno e mezzo per mettere a terra gli scarsi finanziamenti che arrivano. «La situazione è insostenibile – ha poi aggiunto –, anche per Aler». Un quadro che ha portato ad avere, per esempio, un bando per 400 appartamenti a fronte di 9mila domande nel mese di settembre. Un secondo bisogno evidenziato da Bardelli riguarda i Sas. «Stiamo vedendo a Milano un “mercato impazzito”, che in questo momento è carente di offerta di affitto, e che spinge i prezzi tra i 150 e i 300 euro al metro quadrato annui.
Sono prezzi che inevitabilmente portano al fenomeno della gentrificazione, che noi non conoscevamo prima perché i nostri caseggiati popolari sono distribuiti in modo abbastanza omogeneo in tutti i quartieri.
Ma la situazione sta cambiando, perché con questi canoni la città si sta svuotando delle categorie di persone che guadagnano tra i 1.500 e i 2mila euro al mese e che evidentemente non possono permettersi case in affitto né tantomeno in proprietà».
La soluzione? «Stiamo lavorando a un intervento straordinario – dice l’assessore –, e in particolare per i Sas abbiamo l’esigenza di partnership pubblico-private per diverse ragioni: da una parte il pubblico da solo non ce la può fare, e dall’altra perché a Milano esiste già una rete di soggetti che in questi anni hanno svolto importanti interventi di Ers. Ma in questo momento, queste case vanno sul mercato senza finanziamenti pubblici, costando tra i cento e 140 euro al metro quadrato». «Dobbiamo trovare soggetti in partnership pubblico-privata – ha chiosato –, dove il pubblico potrà mettere delle aree o qualche forma di finanziamento, e il privato possa costruire e gestire in maniera permanente a prezzi inferiori.
Questa è la sfida di Milano, se la non la vinceremo rischiamo per la prima volta di vedere un fenomeno di espulsione di categorie fondamentali per la città».
Una proposta, quella del rafforzamento dei Ppp, che avanza anche Carlo Cerami, presidente del consiglio di amministrazione di Redo sgr, uno degli operatori più importanti sul territorio lombardo nel campo dell’housing sociale, con 3mila case già ultimate, 4mila in costruzione e altrettante 3mila in pipeline. Cerami ha sottolineato la difficoltà degli operatori del settore di produrre piani finanziari sostenibili per investimenti sociali, a causa della scarsità di capitali e dell’aumento dei costi di materie prime, e, a cascata, dei valori immobiliari. L’affondo dell’avvocato è quindi sugli strumenti operativi anche legali, e del diritto pubblico, che toccano i Ppp, e sulla richiesta di maggiori risorse pubbliche. Ma perché i Ppp non funzionano in Italia? «Da una parte perché mancano le risorse, dall’altra perché gli strumenti messi in campo ancora non godono di sufficiente morbidezza nel sistema, anche dei controlli pubblici e della magistratura». E facendo eco alle parole di Bardelli, Cerami prosegue,
«le Pa hanno poche risorse finanziarie, ma hanno patrimoni e aree. Hanno la possibilità di mettere in gioco in modo virtuoso, e in una logica di partnership pubblico-privata, pezzi di città che avrebbero un enorme valore se venissero valutati in questa visione.
Ma questo non succede perché gli strumenti operativi non sono sufficienti». Invoca quindi un cambio culturale e l’istituzione di un’Agenzia della casa pubblica.
Marina Brambilla, rettrice eletta della Statale di Milano, ha invece sottolineato il ruolo degli atenei milanesi nei grandi interventi di rigenerazione urbana, con tre progetti nei prossimi sei anni: il campus Mind, firmato da Carlo Ratti Associati, che dovrebbe essere completato entro il 2027 con 1.200 posti letti, la riqualificazione di Città Studi, con il progetto architettonico e di restauro, curato da Ottavio Di Blasi – ODB & Partners, che è partito a ottobre 2023, e il centro Saini, con il nuovo campus della facoltà di scienze motorie.
In copertina: ©Stefano Tammaro, Aerial view of the city of Milan, Italy. Adobe Stock.
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