Orizzonti per le città di domani, il punto al Forum di Rapallo

Roma c’è. Non è solo un annuncio e una speranza come era accaduto nelle ultime edizioni del forum di Scenari Immobiliari. A Rapallo, in occasione della 23esima edizione dell’iniziativa ideata da Mario Breglia, che chiama a raccolta i player del real estate, sono presenti l’assessore al patrimonio Tobia Zevi e quello all’urbanistica Maurizio Veloccia. Zevi ha raccontato in un panel coordinato da Rina Prime Value Service il progetto dell’Atlante, che consiste nel tentativo di censire il patrimonio di Roma Capitale con una timeline serrata e la previsione di riuscire ad arrivare ad aggiungere il 30% di beni: ad inizio progetto infatti era stato stimato che circa 1 bene su 3 non fosse presentato in inventario. Veloccia, d’altro canto, ha partecipato da protagonista ad un panel con gli assessori all’urbanistica delle principali città italiane: Milano, Torino, Genova, Roma e Napoli. Una presenza oltre il Gra quella dell’assessore all’Urbanistica che fa seguito al dialogo avviato pochi mesi fa con il mondo del real estate al Mipim di Cannes. Tra i punti del dibattito: «Serve una legge sulla rigenerazione urbana. Se il Parlamento rimane impegnato costantemente sulla parola del DPR 380, piuttosto che sulla riforma complessiva dell’urbanistica, non ne usciremo. La questione della rigenerazione urbana è nazionale» il commento di Veloccia.

Città e urbanistica. «Alcune delle sfide più complesse che le maggiori città italiane stanno fronteggiando, per diventare più vivibili e inclusive, potranno essere vinte solo attraverso la collaborazione tra Amministrazioni locali, terzo settore, investitori e operatori immobiliari privati – dichiara il presidente di Confindustria Assoimmobiliare Davide Albertini Petroni, che ha proseguito – la transizione ecologica, la necessità di ampliare l’offerta di residenze economicamente accessibili e di rigenerare ampie parti dei territori urbani, infrastrutturandoli e dotandoli di servizi in linea con le esigenze contemporanee, sono obiettivi che non riguardano solo la qualità di vita dei cittadini ma, più in generale, la capacità dell’intero Paese di ammodernarsi e rimanere competitivo a livello internazionale, per attrarre e trattenere capitali e talenti». Al di là delle peculiarità che ciascuna delle città rappresentate a Rapallo esprime, tutte sono accomunate dall’identico bisogno di comprendere i profondi cambiamenti sociali, economici e demografici in atto e di individuare le migliori politiche pubbliche, favorendo la collaborazione con il settore privato e fornendo risposte di lungo periodo ai bisogni sociali emergenti».

Al forum di Rapallo si allarga lo sguardo sui temi della pianificazione urbanistica delle 14 città metropolitane italiane, considerando che le azioni di rigenerazione urbana coinvolgeranno, secondo i dati di Scenari Immobiliari, oltre 11,4 milioni di mq complessivi in un’ottica di lungo periodo, creando un valore aggiunto immobiliare di 54,65 miliardi di euro, con impatti indiretti pari a 51,25 miliardi e ricadute indotte di natura sociale da 55,2 miliardi di euro.

I temi sotto i riflettori. Gestione del patrimonio immobiliare e di servizi, rigenerazione delle città e dei territori, ruolo dell’ingegneria e dell’architettura, integrazione di reti, intelligenza artificiale, innovazione, superamento del disallineamento tra patrimonio e servizi e soprattutto, competenze. Tutto secondo una visione “Esg”. Sono queste alcune delle parole chiave dell’appuntamento di Rapallo, dedicato quest’anno ai “nuovi orizzonti”. E non mancano gli esempi. Paolo Gencarelli responsabile immobiliare di Poste Italiane ha ricordato il lavoro in corso per dare vita ad una rete di coworking con decine di immobili in tutt’Italia, dalle Madonie a Roma a Sappada. «Un esempio di riconversione che potrà fare scuola per tanti property manager – dice Gencarelli – abbiamo frammentato i nostri spazi, riorganizzati, li offriamo al mercato dei giovani e delle partite iva, è un tema di cultura e di racconto di nuovi servizi». Carola Giuseppetti, direttore generale di Sidief, è entrata nel dibattito con un invito a «portare innovazione, dai contratti, alla parte urbanistica ed edilizia per investire in particolare sul tema dei servizi nel settore residenziale, per “sognare” di poter arrivare ad avere le condizioni per una casa accessibile per tutti».

«Quando sono venuto la prima volta a Scenari Immobiliari, 12 anni fa – racconta l’onorevole Alessandro Cattaneo – piangevamo perché non c’erano soldi. Meno soldi e più idee, dicevamo.

Ora il problema è contrario: tanta spesa, ma come trasformarla in cantieri veri e avanzamento? La sfida è spendere bene e il ruolo del legislatore centrale, dal mio punto di vista, rimane quello di dare le condizioni al contorno, per consentire agli operatori di agire».

Cattaneo parla in particolare con riferimento alla questione infrastrutture, ma senz’altro il dibattito si può estendere.

Mercato del real estate. L’Italia è leader dell’area UE nella crescita di mercato immobiliare nel biennio 2024-2025, con un fatturato immobiliare che si incrementerà del 3,4% entro la fine di quest’anno e del 5,7% il prossimo. Sono questi alcuni dei dati che emergono dall’European Outlook 2025 presentato da Scenari Immobiliari in occasione del 32°Forum di previsioni che si tiene a Rapallo. «Il periodo più difficile per l’immobiliare europeo e italiano dovrebbe essere vicino alla conclusione – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – le prospettive sono positive, a cominciare al settore residenziale dove la domanda è forte e la discesa dei tassi spingerà le compravendite. Stabile la domanda di uffici, soprattutto nuovi, e continua l’interesse per il settore dell’ospitalità. Sempre positiva la logistica mentre rimane la crisi nel settore commerciale, anche se in attenuazione».

Considerando i diversi settori, continua la serie positiva delle seconde case ad uso turistico, spinta sia dalla domanda di investimenti per la locazione breve, che dalle richieste di chi trasforma la casa vacanza in una residenza primaria. In salita anche il mercato alberghiero con una presenza sempre più significativa delle catene internazionali e investimenti nei cinque stelle urbani e nei resort al sud. Buona anche la ripresa del settore terziario, con un incremento del fatturato previsto pari al 3,7% nel 2025. Milano sempre in testa, ma aumenta l’attenzione per gli investimenti nella capitale.

Ancora importante la crescita del settore logistico, soprattutto al centro sud: gli investitori sono attivi, anche se i rendimenti sono in calo. Continua il calo del settore commerciale, soprattutto nel retail delle aree suburbane, mentre la Gdo rimane nel complesso stabile.

Dati, tendenze, esperienze. In questo quadro si anima il dibattito del forum di Scenari Immobiliari. Ai numeri si aggiungono le riflessioni di protagonisti come quella di Giuseppe Lobalsamo, responsabile della direzione immobiliare di UnipolSai Assicurazioni che, con Scenari Immobiliari, ha presentato gli esiti della ricerca “Rigenerazione urbana, focus Roma e Milano”. Tra i dati emerge il disallineamento tra investimenti edilizi e di riqualificazione e gli ambiti di rigenerazione, dal 2014 al 2023: se a Milano negli ultimi 10 anni il 71% sono stati ambiti di rigenerazione, nella Capitale questa ha riguardato il 16% delle operazioni. «Andremo tutti a lavorare a Roma» ha confermato lo stesso Lobalsamo. Cambiando settore, Sandro Innocenti di Prologis descrive la logistica dal suo privilegiato punto di vista: «Ha un grande vantaggio: è più semplice di altri asset class, per questo le grandi superfici vanno utilizzate in modo sostenibile per tutti gli stakeholder, ad esempio tendendo a immobili carbon neutral». Oltre la “E”, impegno anche sul fronte della “G” e della “S”, con iniziative concrete che vedono lo sport protagonista, con campi da padel e da tennis, a servizio dei distretti logistici: con grande ritorno di soddisfazione, immagini e minimo investimento economico, dell’ordine del 2%, da stime Prologis. Alessandro Cattaneo cita la questione politica genovese e l’interpretazione della magistratura sui cantieri milanesi per ribadire che non di rado altre questioni burocratiche, e non solo, ostacolano la ricerca di innovazione. «Il Pnrr – aggiunge – lo stiamo riuscendo a trasformare in investimenti che diano frutti, il tema dei temi rimane quello delle infrastrutture. Per anni abbiamo sottolineato che il tempo della progettualità era più lungo di quello dei cantieri, ora stiamo cambiando. Altra questione critica rimane la carenza di aziende di taglia grande (e cita Webuild): va superato il nanismo delle imprese di costruzione, nell’ambito pubblico e privato».

In copertina: Banner Scenari Immobiliari, New Horizons, 2024 ©www.scenari-immobiliari.it