Rigenerazione urbana e assenza di politiche per la casa, Milano sempre meno accessibile

Era il 3 gennaio del 2023 quando il Fondo di investimento immobiliare Porta Romana (Coima sgr, Covivio, Prada Holding e il fondo Coima Esg City Impact) annunciava di aver ottenuto dal Comune di Milano, oltre il permesso di costruire, le Convenzioni edilizie e urbanistiche, relative al Villaggio olimpico per le Olimpiadi Invernali 2026.

Oggi dopo qualche anno, il Municipio 5 del capoluogo lombardo ha fatto i conti. E ha chiesto a Palazzo Marino di rivedere alcuni termini di quella convenzione alla luce dell’emergenza abitativa che sta investendo la città. Una richiesta che nasce dal canone medio delle 1.698 stanze dello studentato. Affitti, inclusivi dei servizi, che si attesteranno intorno agli 827 euro al mese (995 per una singola, 740 per una doppia).

Questa collaborazione tra pubblico-privato descritta come esempio di successo per gli obiettivi di sostenibilità e inclusività, a suo tempo, oggi viene investita da uno scenario diverso che mette in discussione quel modello di città, sempre più attrattiva ma sempre meno abbordabile. E non solo per gli studenti. Lo racconta bene l’ultimo libro di Massimo Bricocoli e Marco Peverini, rispettivamente professore e ricercatore del Dipartimento di architettura e studi urbani (DAStU) del Politecnico di Milano, “Milano per chi”, edizioni LetteraVentidue.

Gli alti costi abitativi hanno prodotto in città una selezione naturale: la rinuncia al trasferimento a Milano da parte di chi pure potrebbe contribuire alla sua base economica, al suo tessuto sociale, che si tratti di studenti o di lavoratori. Con questo volume, Bricocoli e Peverini restituiscono gli esiti del lavoro condotto nel primo anno di attività dell’Osservatorio Casa Abbordabile di Milano Metropolitana (Oca).

Una città che prende più di quello che riesce a dare: questa è la contraddizione che rischia di vivere Milano, dove il 34% dei contribuenti dichiara un reddito lordo inferiore a 15mila euro l’anno e il 57% dei contribuenti dichiara un reddito lordo inferiore a 26mila euro l’anno.

Tutto questo, però, dove nel periodo 2015-2021 i prezzi medi delle abitazioni sono cresciuti del 41%, gli affitti medi del 22% e la retribuzione media di operai e impiegati è cresciuta rispettivamente solo del 3% e 7 per cento. Questi sono alcuni dei dati emersi dal primo report dell’Oca. Calcolando l’indice di abbordabile attraverso il mutuo, al lavoratore medio della categoria “operaio” corrisponde un indice teoricamente abbordabile di 12 mq nei quartieri del centro storico, 17 mq in quelli semicentrali e 30 nel resto della città. Al lavoratore medio della categoria “impiegato” invece corrisponde un indice di metri quadri di 16 mq nei quartieri del centro storico, 23 in quelli semicentrali e 40 nel resto della città.

«Questo dato ci fa sospettare che sia in atto un fenomeno di spillover verso i comuni di cintura, corrispondente al fatto che il “bacino” di abitazioni abbordabili per categorie reddituali medio basse si stia progressivamente spostando verso l’esterno della città», spiegano i docenti nel testo. Insomma, un sistema che si basa su un aumento serrato della forbice tra costi abitativi e disponibilità economica di persone e famiglie. Si tratta di una forbice rilevante, con prezzi che crescono oltre tre volte più velocemente di redditi e retribuzioni.

Un fatto che ci fa dire con trasparenza e onestà che Milano sta diventando sempre meno una città per lavoratori.

Un’affermazione che suona paradossale per la capitale economica del Paese. In sintesi, le dinamiche dei redditi e retribuzioni a confronto con i costi in eccesso della casa ci permettono di inquadrare, grazie a questo studio, il tema dell’attrattività e a farci chiedere: Milano è attrattiva per chi? Ora la riflessione che bisogna fare subito è che in corrispondenza di progetti di rigenerazione urbana e in assenza di interventi pianificatori o regolativi appropriati, alcuni ambiti urbani sono destinati ad essere oggetto di crescente valorizzazione e quindi di tensione abitativa. Paradossalmente, in assenza di un’azione incisiva di calmierazione dei canoni o di regolamentazione delle condizioni di compravendita o di locazione, qualsiasi azione pubblica orientata a migliorare la qualità degli spazi pubblici e dei servizi, può concorrere in modo significativo a produrre criticità di medio termine.

L’assenza di una politica incisiva sulla casa – si denuncia nel testo – rischia di porre in contrapposizioni gli obiettivi ambientali e il miglioramento delle condizioni di vita e di inclusione dei nuclei più poveri.

In copertina: “Milano per chi? Se la città attrattiva è sempre meno abbordabile”, di Massimo Bricocoli e Marco Peverini, LetteraVentidue, 2024