Numeri in crescita e nuovi asset: l’onda lunga dei fondi immobiliari

Sul mercato si registra un lieve calo dei volumi, anche se rimane alta la domanda di qualità, ma si segnalano, in generale, importanti investimenti da parte delle società italiane impegnate nel settore del real estate. Borio Mangiarotti chiude il 2023 con 113 milioni di fatturato, in crescita rispetto all’anno precedente (+2,7%). Proprio alla fine dello scorso anno la famiglia De Albertis è tornata a detenere il 100% del capitale della storica società, grazie alla conclusione dell’operazione di riacquisto del 20% delle azioni che appartenevano a Värde Partners, che aveva fatto il suo ingresso in Borio Mangiarotti nel 2019. Nel 2023 la società ha inoltre concluso l’acquisto di aree che vanno ad arricchire la pipeline dei prossimi anni: 35mila metri quadri circa, tra via Cefalù e via Vergiate nel quartiere Bonola e, a poca distanza dal Naviglio della Martesana – insieme a Cornerstone – altri 6mila metri quadri in viale Rimembranze di Greco 45, concentrando quindi l’attenzione sul capoluogo milanese.

Covivio, una delle principali società immobiliari in Europa attualmente quotata all’Euronext di Parigi, con numerosi affari avviati in Italia, ha registrato per il 2023, 1 miliardo di euro di ricavi consolidati e 648 milioni di euro di ricavi di pertinenza del Gruppo, in crescita del 2,4% a perimetro corrente e del 6,4% a perimetro costante.

A Milano procedono i progetti di rigenerazione che la vedono coinvolta, dall’ex scalo di Porta Romana (dove Covivio è insieme a Coima e Prada e dove si lavora per la consegna del villaggio olimpico), Symbiosis e The Sign – il nuovo headquarter di L’Oreal che sarà consegnato quest’anno – in via di riqualificazione i complessi Corte Italia sempre a Milano, Meridian a Milanofiori e Ca’ del Chiostro a Padova.

Tra gli altri player in campo c’è Coima che a novembre scorso ha annunciato un piano di investimenti nel settore immobiliare da 3 miliardi di euro per il periodo 2024-2026. Coima Sgr, società fondata e guidata da Manfredi Catella, che si occupa di sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali, oggi Coima Esg City Impact Fund (il “Fondo Impact”) ha superato nel primo trimestre 2024 i 900 milioni di raccolta e avvia l’aumento di capitale per il prossimo closing.

Tra le attività anche il fondo dedicato allo sviluppo dello studentato di Porta Romana, partecipato con un investimento di 50 milioni di euro dal Fondo nazionale abitare sociale (Fnas) promosso e gestito da Cdp real asset Sgr – che si propone di promuovere interventi immobiliari fino a 1 miliardo di euro, con un elevato impatto sociale sul territorio e focalizzati sulle “3S” dell’abitare sociale: social, student e senior housing – e dal Fondo Coima Housing come sottoscrittore di maggioranza.

Living, retail, high street retail, uffici e logistica sono le principali asset class su cui il big internazionale Hines sta puntando sull’Italia. Ad oggi Hines ha realizzato investimenti complessivi per 7 miliardi di euro, con l’obiettivo di raggiungere 10 miliardi entro i prossimi tre anni. Circa il 50% del portafoglio è rappresentato dall’abitare, che comprende progetti di build-to-rent e studentati, destinazioni che rientrano spesso nell’ambito di maxiprogetti di rigenerazione urbana. Il 40%, invece, rappresenta investimenti nel segmento degli uffici e del retail, mentre il 10% è legato alla logistica, inclusi i data center.

Prosegue dunque nel 2024 il ciclo espansivo dei fondi immobiliari che operano in Italia. L’asset class preferita continua a essere quella degli uffici, con un peso sul totale del patrimonio gestito del 58%; il retail si conferma al secondo posto (13%). Nel 2023 è proseguita la crescita della quota degli immobili residenziali e logistici. I due segmenti, sebbene in espansione, rappresentano complessivamente poco più del 15% del totale. Le prospettive per il 2024 – secondo Scenari immobiliari -, sulla base delle indicazioni raccolte tra le sgr, sono di un incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale.

Ma uno scenario “nefasto” si presenta all’orizzonte, denunciano le imprese, dopo che la procura di Milano ha messo sotto la lente d’ingrandimento l’urbanistica sui nodi spinosi della rigenerazione urbana.

Il nervosismo esplode e il mondo dell’edilizia chiama a raccolta operatori, cittadini e politici, come è accaduto la settimana scorsa al convegno “La Milano del futuro: un dialogo costruttivo” co-organizzato dalla stessa Assimpredil. Per la presidente Regina De Albertis, le conseguenze sono la sospensione degli interventi di rigenerazione urbana, il blocco dei cantieri e delle relative bonifiche, il licenziamento di migliaia di operai, la fuga degli investitori esteri. Un problema che andrà oltre i confini milanesi, un’onda lunga che rischia di paralizzare il resto del Paese. Un’incertezza che blocca ogni attività e che richiede una soluzione corale e urgente.

In copertina: Symbiosis Fastweb ©Diego De Pol