Il Pil c’è, gli investimenti immobiliari no: il rebus romano da sciogliere

La Capitale è sempre attrattiva, per definizione. E la sua economia è ripartita dopo la pandemia. Come fare allora per far decollare di nuovo gli investimenti immobiliari, spingendo anche il settore pubblico a correre? Quesito al quale l’assessore al Patrimonio e alle Politiche abitative del Campidoglio Tobia Zevi risponde tornando a perorare la causa di un rinnovato rapporto pubblico-privato. D’altra parte, tra due anni c’è il Giubileo, tra sette forse Expo. Il punto è come farlo.

Temi che il 22 maggio sono stati fulcro di un incontro organizzato a Roma da Jll, società che opera nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare. Appuntamento in cui è stata presentata la ricerca “Why Rome – Re-modelling the city” che, coinvolgendo oltre 70 investitori e sviluppatori, tira le somme sul mercato romano del real estate con focus su asset class e geografie.

Nell’evento è stato sottolineato il paradosso romano: un Pil da capitale, in crescita, ma volumi di investimento immobiliare degli ultimi 6 anni più bassi delle cugine europee.

La sfida è stata lanciata da Renato Loiero, consigliere economico della presidenza del Consiglio dei ministri che invita a «realizzare il potenziale riconosciuto della città senza che resti inespresso».

La Capitale, infatti, si presta a essere un catalizzatore di occasioni e possibilità di investimento, spiega Barbara Cominelli, amministratore delegato di Jll, che commenta: «Queste potenzialità di crescita, favorite dall’indotto portato dai grandi eventi, dagli investimenti nella transizione digitale ed ecologica e dal Pnrr, portano importanti opportunità di ritorno economico e sociale».

Due le traiettorie di sviluppo emerse: la diversificazione geografica degli investimenti in aree in consolidamento o in evoluzione, per esempio il 48% nel settore residenziale e il 44% dello student housing interessano la “periferia storica” all’interno del Gra, e la diversificazione strategica delle asset class, residenziale, logistica, hospitality e healthcare.

Ripensare la città attraverso strategie mirate e nuove prospettive, i grandi investimenti pubblici legati agli eventi internazionali (Expo2030 se andrà in porto, Pnrr e Giubileo 2025) e allo sviluppo dei trasporti, si confermano gli acceleratori di crescita che gli addetti ai lavori si aspettano per i prossimi anni.

«Lo studio lascia intravedere una speranza dopo una lunga fase di stagnazione e crisi», sostiene l’assessore Zevi, che invita ancora una volta a «immaginare una partnership pubblico-privato vera, trasparente e chiara» riconoscendo «l’opportunità di rammendare questa città».

Zevi ricorda poi che a Roma il residenziale resta un «elemento trainante» e che il cosiddetto piano casa approvato dalla giunta Gualtieri conferma le sfide che l’amministrazione ha scelto di cogliere, menzionando l’attuale criticità legata agli studenti a Roma, – tema caldo in tutta Italia – con la volontà da parte della giunta di venire loro incontro.

Nel dibattito tutti d’accordo sul potenziamento del partenariato pubblico-privato come strumento «di integrazione ed estrema sinergia», rimarca Aldo Mazzocco, ceo e direttore generale Generali Real estate.

Lo sviluppo urbano di Roma non prescinde dalla necessità di operazioni immobiliari value add, con necessità di incrementare nuovo prodotto a causa della sua scarsità in tutte le asset class.

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Rendite significative e alta qualità per il residenziale, che registra un aumento della domanda interna, con un prezzo medio di vendita stabile a 3.300 euro/mq e di affitto in crescita del 7.5% a/a (1.100 euro/mese).

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Meno bene per lo student housing, nel quale si evidenzia una carenza dell’offerta e un aumento del costo degli affitti che diventa però traino all’investimento: il mercato di Roma soddisfa solo il 10,5% della domanda di posti letto.

L’hospitality si conferma il settore più dinamico della capitale, con «notevoli vantaggi, zone ben identificate e clientela tollerante», continua Mazzocco. Tra i flussi attesi per il Giubileo ed Expo e la forte richiesta di alloggi a breve e medio termine, a non soffrire è soprattutto il lusso: negli ultimi 5 anni si contano 40 nuove aperture di hotel a 5 stelle e altrettanti in via di sviluppo.

Cresce anche la logistica che, a discapito di asset poco moderni per vincoli archeologici e morfologici, oltre che urbanistici, tiene testa con una forte domanda di spazi, con una pipeline prevista nei prossimi 2 anni di 684mila mq. Il mercato degli uffici, invece, si conferma essere quasi il 52% del volume totale degli investimenti nell’Urbe, spingendosi verso le zone periferiche e puntando soprattutto al retrofitting. Spunti da cogliere per trasformarli in driver di sviluppo. Resta fondamentale la «collaborazione come chiave per risolvere i problemi e cogliere le opportunità dando seguito alle ricerche», chiosa Giordano Fatali, fondatore di Ceo for Life Awards.

In copertina: Piazza di Spagna, Roma. Ph. ©Hans Permana via Flickr