Soluzione housing sociale: mix di tecnologie e ottimizzazione tipologica per ridurre i costi del 10%

È stato presentato a Urbanpromo 2015 il progetto 10.000, promosso e finanziato da Cdp Investimenti Sgr, e realizzato da InvestiRE Sgr e Fondazione Housing Sociale, per selezionare proposte operative, da parte di progettisti e costruttori, finalizzate a ridurre tempi e costi per la costruzione del social housing. In tutto, sono arrivati una trentina di spunti progettuali e tra questi ne sono stati selezionati due. I vincitori sono le cordate guidate dai fiorentini del Consorzio Arcale con lo studio Giorgieri e l'impresa milanese Mangiavacchi Pedercini con Beretta Associati e Mab Arquitectura. I loro prototipi sono stati sviluppati con InvestiRE e FHS e diventeranno realtà nel cantiere di Merezzate in un'intervento residenziale dove sono previsti 600 nuovi alloggi di social housing.

Dopo anni di ricerca e sperimentazione sul tema dell'abitare sociale, allo stesso tavolo si sono seduti committente, progettisti e imprese, con l'obiettivo di ridurre i costi e i tempi costruzione nel social housing e con l'opportunità di dare il via libera ad un portafoglio di circa 10mila appartamenti (da qui il Progetto 10.000) che Cdp si è dichiarata pronta a co-finanziare. L'iniziativa è nata più di un anno fa constatando che "i fondi del Fia sono finanziamenti caratterizzati da quelli che comunemente si definiscono 'capitali pazienti' e che, analizzando le numerose iniziative possibili con piccoli rendimenti e ritorni nel lungo periodo – spiegano i promotori del progetto – si è stimato che riducendo i costi si sarebbero potute sbloccare in tutto il territorio nazionale iniziative per circa 10mila alloggi".

Il ruolo di Cdp sgr (premiata oggi a Urbanpromo con il Premio Urbanistica per l'Equilibrio degli Interessi) in questa operazione è evidentemente centrale e da un bisogno di razionalizzazione è nata l'idea di fare squadra per ridurre costi e tempi, attivando un processo virtuoso, replicabile in varie aree del Paese.

Cdp sgr con InvestiRE (forte dell'esperienza di Polaris che ha realizzato più di 2mila appartamenti e 250 mq di superficie vendibile di housing sociale) e Fondazione Housing Sociale hanno deciso quindi di promuovere un'iniziativa di scouting e di incentivare la sperimentazione facendo dialogare imprese e progettisti. Con il progetto 10.000 hanno chiesto di proporre soluzioni attente alle strutture, agli impianti, alle tecnologie costruttive, di lavorare su tipologia e tecnologia.

"Partiamo dalla consapevolezza che un'operazione di housing sociale deve fare i conti con il costo dell'area, quello delle opere di urbanizzazione (strade, reti fognarie e scuole), a cui si aggiungono – spiega Andrea Sica, responsabile per InvestiRE del design and construction – i costi di costruzione, di allacciamento e tutte le spese tecniche per la progettazione e la direzione lavori". L'80% del quadro tecnico economico è rappresentato dal costo di progettazione e costruzione: di conseguenza solo lì si può intervenire per abbassare l’investimento complessivo.

Su un totale di 38 proposte presentate il comitato tecnico ha scelto i due sistemi costruttivi proposti rispettivamente dal Consorzio Arcale e dall'impresa Mangiavacchi Pedercini . "I due team si sono seduti al tavolo con il committente finale per 8 mesi – racconta Sica – e hanno affinato via via i loro progetti, definendo tipologie abitative integrate (a torre, in linea, a corte), adattando il sistema costruttivo alle esigenze dell'housing sociale e ottimizzando gli spazi costruiti. Se ad esempio per vendere 100 mq bisogna costruirne 160, considerando tutti i collegamenti verticali che si devono costruire ma non si vendono – spiega il responsabile dell'area tecnica di InvestiRE – era necessario ridurre al massimo il rapporto tra superficie lorda costruita e la superficie vendibile e siamo passati da 160 a 140, riducendo quindi del 15% il rapporto, che si traduce in un costo che oscilla appunto tra il – 5 e il – 10% a seconda della localizzazione e delle condizioni nel territorio nazionale.".

Il Progetto 10.000 ha consentito anche di svolgere un'interessante ricerca sulla scelta e sull'impiego delle tecnologie costruttive: i due prototipi prescelti si distinguono per aver utilizzato i materiali per le loro caratteristiche. Ecco allora che la struttura di questi edifici sarà realizzata con una spina dorsale in cemento armato e una struttura leggera in acciaio e cemento per i solai.

Il banco di prova sarà il cantiere: "nel bando avevamo esplicitato che chi avrebbe vinto si sarebbe aggiudicato l'incarico per l'applicazione in un intervento di almeno 10milioni di euro e a Merezzate è iniziata la progettazione. I lavori partiranno la prossima estate" dicono i promotori.