PwC: “Sfidare il processo e assumersi dei rischi: solo così vengono fuori idee buone e innovative”

Visione, chiarezza di budget e tempi, attenzione ai dettagli, definizione di un progetto complesso frutto della collaborazione di tutte le parti coinvolte. È questo il dna di un buon progetto di riqualificazione e efficientamento energetico secondo Paul Harrington, Direttore Real Estate di PricewaterhouseCoopers (PwC) .“Quando si affronta un progetto – spiega Harrington anticipando la sua relazione a REbuild 2014 – bisogna sfidare il processo, perché solo in questo modo è possibile che vengano fuori delle idee davvero buone e innovative. Bisogna anche sapersi prendere dei rischi. Non di rado – continua – nei nostri progetti abbiamo cercato di prevedere i rischi e di saperli gestirli durante il processo. Avevamo un’alternativa nel caso le cose non avessero funzionato come previsto. Sicuramente abbiamo imparato che non si doveva sprecare soldi giusto per farlo”.

Harrington è uno degli ospiti più attesi a Riva del Garda per la prossima edizione di REbuild. Harrington supporta le iniziative immobiliari di PwC ed è costantemente impegnato nella ricerca sull’evoluzione degli ambienti di lavoro e sull’impatto del design e dei comportamenti nei nuovi edifici. Nella capitale britannica ha guidato il team che ha ottenuto la prima certificazione BREEAM al 7 More London (48mila mq) e si è occupato del progetto di retrofitting per l’Embankment Place (40mila mq) che è l’edificio che ha ottenuto il più alto punteggio per la certificazione BREEAM fino ad ora.

A REbuild Harrington racconterà i dettagli del progetto che PwC ha portato a termine a Londra. Embankment Place è un edificio costruito 25 anni fa, in una location simbolica in una posizione fantastica. “Probabilmente nel 1990, quando l’abbiamo sistemato – racconta Harrington – lo abbiamo fatto “male” perchè eravamo un business molto più piccolo e utilizzavamo lo spazio di lavoro in maniera diversa. Oggi stiamo ripensando i nostri edifici come dei business hotel, dove ognuno può sedersi dove vuole all’interno della struttura, senza una scrivania assegnata”. A partire da esigenze diverse e da una necessità di efficientamento energetico complessivo è stato impostato il progetto di retrofitting.

L’edificio era di proprietà di un fondo governativo sovrano. Quindi ecco il primo tema da sciogliere: “potevamo entrare in contatto con il fondo – racconta Harrington agli organizzatori di REbuild – per estendere il contratto di locazione e ottenere anche un contributo in relazione ad un contributo basato sulle bollette, dato che i macchinari e gli impianti stavano raggiungendo il termine della loro vita utile”. Non è bastato. “Dovevamo dimostrare – continua – che avremmo fatto una trasformazione significativa dell’immobile e che sarebbe diventato qualcosa di molto diverso dall’esistente”.

PwC ha allora deciso di impegnarsi per altri 15 anni, prolungando il contratto di locazione esistente per arrivare fino al 2030 e nel processo di design ha investito su alcuni temi come la trasparenza, l’apertura, la connettività, gli spazi di socializzazione, e ovviamente sull’immancabile sostenibilità e annessa certificazione.

“Fin dall’inizio – dice Harrington – siamo stati attenti al budget, lo abbiamo impostato in maniera sensibile, e lo abbiamo tenuto controllato durante il processo per complessivi 27 mesi”. A posteriori, nell’analisi dei punti di forza dell’operazione, PwC evidenzia anche la scelta di aver inserito molto presto nel progetto un imprenditore esterno, “così, mentre la progettazione si evolveva, abbiamo potuto confrontarci con lui da subito sul progetto di design per verificare l’edificabilità e se fosse sensato fare il lavoro in quel modo, e se fosse conveniente. Allo stesso tempo – ha detto Harrington – abbiamo gestito da subito tutti i pacchetti di lavoro in subappalto, così a 6 mesi dall’inizio della prima fase del progetto avevamo già una certezza sui costi pari al 95%”. Un’operazione complessa trattandosi di un immobile abitato, con circa 2000 persone. “La programmazione è stata fondamentale, perché avevamo degli alloggi provvisori dove collocare il 50% delle persone durante i lavori e il locatore ha contribuito al costo di quegli alloggi. Oltre un certo periodo di tempo, però, non avrebbe più contribuito. Ecco perché ci siamo focalizzati sulla programmazione, e ovviamente sui costi”.

Sulla stampa tecnica (Building Magazine) il progetto è stato descritto con tutti i suoi punti di debolezza, come una struttura difettosa e non impermeabile come si evinceva dai test sulla costruzione, dalle termografie e da una serie di altre verifiche. Ma i tecnici raccontano l’operazione guardando l’altra faccia della medaglia e raccontando come elementi di criticità possano essere utilizzati per migliorare il progetto, innovare e risparmiare allo stesso tempo. “Non abbiamo effettuato modifiche all’esterno dell’edificio – spiega Harrington – perché abbiamo utilizzato la permeabilità della facciata per aiutare il processo di retrofit, perché la più grande necessità energetica per noi era il raffreddamento”. La facciata non impermeabile è stata sfruttata per liberare aria.

Il recupero si fa a 360 gradi e anche l’olio riciclato diventa prezioso per produrre energie rinnovabili sul posto. PwC ha scelto questa strada anche in un altro edificio a More London dove se ne usavano circa 45mila litri al mese “abbiamo lavorato con la ditta esterna che curava per noi il catering – ha spiegato Harrington – e con loro abbiamo raccolto tutto l’olio riciclato nell’area dell’autostrada M25 che circonda Londra e l’abbiamo processato ad Arches, molto vicino al nostro edificio londinese. Abbiamo utilizzato olio da cucina, con il quale abbiamo prodotto all’incirca il 55% delle energie rinnovabili sul posto: l’olio viene utilizzato per i generatori di corrente e quindi nella combinazione tra impianto di riscaldamento e di raffreddamento”.