Vademecum Cei per il buon committente: istruzioni operative per migliorare il processo edilizio e ridurre i rischi

“Il successo in un processo edilizio si raggiunge quando si ottiene quello che inizialmente si desiderava, quando si tengono in considerazione simultaneamente il tempo, il costo e le qualità”. Giancarlo Paganin, ingegnere e professore associato al Politecnico di Milano, chiarisce con questo assunto, nell’ambito del convegno nazionale Cei in corso a San Giovanni Rotondo (Architettura e dintorni) il ruolo del committente e del project manager che deve saper gestire la complessità e l’incertezza nella gestione del processo, dal concept alla manutenzione dell’opera.

Il responsabile del procedimento è la figura che ha il mandato di supportare il committente nel raggiungimento dei suoi obiettivi. E su questo tema si concentra il dibattito animato dalla Cei e promosso da monsignor Giuseppe Russo, per divulgare agli uffici tecnici delle diocesi italiane quanto sia importante mettere il progetto al centro del processo edilizio.

“Il progetto è fatto da persone e risorse, entrano in gioco elementi come l’ambiente e la comunicazione, tutti questi fattori vanno gestiti dall’inizio, proprio da parte del responsabile del procedimento – chiarisce Paganin -. Il successo di un’opera dipende dal controllo del rischio”.

Il lavoro della Cei e del Servizio Edilizia di culto muove dalla constatazione che “la gran parte del volume di affari nel settore delle costruzioni risulta ancora legato a modelli di intervento nei quali i committenti spesso ‘estemporanei’ – racconta Paganin – adottano un approccio di tipo tradizionale di progettazione, appalto ed esecuzione, con risultati inadeguati alle aspettative e che concorrono insieme ad altri fattori, a rendere il settore edilizio un ambito ad elevata incidenza di contenzioso”.

Il ruolo tra committente e appaltatore è centrale. “E se per la normativa sui Lavori pubblici il committente è colui che paga e l’appaltatore è colui che esegue – semplifica Ciro Pisano, consulente di soggetti privati partecipanti a gare bandite dalle PA, e di soggetti pubblici per l’impostazione e la gestione di gare d’appalto – nell’ambito specifico a cui facciamo riferimento, l’edilizia di culto, si può cercare di cambiare le carte e immaginare che l’appaltatore sia colui che mette la propria professionalità e competenza a servizio del committente”. Se il rapporto è biunivoco committente e appaltatore si responsabilizzano “e magari – aggiunge Pisano – si arriverà a capire che l’offerta al massimo ribasso è tanto rischiosa da doverla evitare”.

Il contenzioso è un campanello d’allarme. “Varianti e sospensioni rientrano tra i diritti del committente – dichiara Alberto Massenz, ingegnere che opera nel campo delle imprese di costruzioni dalla fine degli anni ’70 e svolge attività di consulenza organizzativa e contrattuale per le imprese – ma bisogna capire quando diventano una patologia. Più del 90% delle sospensioni dipende da carenze progettuali. Il committente – aggiunge Massenz – dovrebbe mettersi dalla parte dell’appaltatore, cercare di capire le ragioni della controparte economica e a quel punto dialogare”.

Varianti e sospensioni non devono creare danni all’appaltatore. “Certezza di costi significa certezza di tempi – dice l’ingegnere – che sono a carico del committente”.

Tempi, costi e qualità si devono fissare a monte verificando prima del contratto le capacità dell’appaltatore e la sua solidità e affidabilità. Ne andrà del successo in fase di avvio della costruzione, di collaudo, di messa in esercizio, fino al controllo e alla manuntenzione. “Ma attenzione la verifica non si può fare una volta per tutti – commenta Diego Malosso, ingegnere e consulente per la valorizzazione di patrimoni immobiliari e di project management – soprattutto in tempi di crisi la tenuta dell’impresa va verificata periodicamente perché un’opera può durare da sei mesa a tre anni e nel frattempo lo stato di salute dell’azienda può variare”. Malosso punta il dito contro l’atteggiamento di tante imprese pro-contenzioso “quando ci si informa sullo stato dell’imprese, vale la pena verificare se all’interno c’è uno studio legale: può essere un indicatore per prevedere eventuali comportamenti. E ancora, per avere un utile feedback su un’impresa è bene informarsi da committenti precedenti che conoscono le reali tendenze operative”.

Il processo edilizio va monitorato. E per il successo di un progetto bisogna preparare la gestione dell’opera nel tempo attraverso un adeguato corredo documentale. Ogni architettura deve avere la sua carta di identità. E per Cinzia Talamo, architetto e associato al Politecnico di Milano “il documento preliminare alla progettazione (Dpp) deve diventare una piattaforma di dialogo dove i diversi gruppi di lavoro restituiscono in modo sintetico gli esiti delle varie fasi, ma dove si racconta anche come gli spazi vengono accettati e usati da chi li vive. Il Dpp deve essere considerato con una visione allargata per l’intero ciclo di vita dell’opera”.

Il documento preliminare permetterà anche agli operatori di valutare la bontà del progetto in corso d’opera, “di tarare e perfezionare la domanda da parte della committenza che – come aggiunge don Giuseppe Russo – continua anche in fase di costruzione”.

La Cei espone così il suo manifesto per responsabilizzare la committenza e parla di ‘committente professionale’. “Il responsabile del procedimento deve essere la figura che rappresenta il committente – ribadisce Marzia Puccetti, laureata in architettura e coordinatore della sicurezza nei cantieri – ed è lui che ha il dovere di rappresentare l’unitarietà della progettazione”.

Come vale per il Dpp “anche il Fascicolo tecnico dell’opera deve essere un documento che accompagna il progetto in tutta la sua vita – aggiunge Puccetti – perché dall’insieme delle analisi visive si definirà il piano di manutenzione”.

Le figure professionali si devono distinguere in persone diverse. “Se serve, un Rup – esemplifica Puccetti – deve poter allontanare un’impresa qualora non ci sia una buon gestione del cantiere. Evidentemente non può essere che il Rup sia stato l’appaltatore, ma nemmeno il direttore lavoro o il progettista”. E bisogna saper individuare le corrette figure per ogni ruolo: “ci sono studi che sanno fare bene la progettazione preliminare e definitiva – commenta Francesco Vitola, project manager presso l’area tecnico-edilizia del Politecnico di Milano – e altri che sanno fare meglio il progetto esecutivo: bisogna saper individuare le caratteristiche, responsabilizzare i soggetti, solo così si riusciranno a ridurre numerosi rischi”.

Oltre al Dpp e al Fascicolo tecnico dell’opera, Vitola introduce nel convegno Cei anche il concetto di ‘As built’ come fase di sviluppo della progettazione. Si tratta di un prodotto da realizzare nel corso della costruzione, un piano di manutenzione multidimensionale che considera come parametri i tempi, i costi, la qualità. “L’As built è un prodotto che spetta alle imprese – dice Vitola – è scritto nel contratto e se l’impresa non lo consegna si può anche non fargli terminare i lavori”.

Per dettagli tecnici sul vademecum Cei si può consultare anche la pagina web Edilizia di Culto, sezione documenti ufficio