Roma 2030. Cercasi reputazione e metodo per attrarre capitali e progetti

Roma2030, quali scenari. Quali prospettive. Il focus dedicato alla Capitale è stato uno delle novità della ventinovesima edizione del Forum di Scenari Immobiliari (17-18 settembre 2021). L’evento italiano di riferimento per il real estate italiano che ha scelto come titolo “Go beyond”, ma quali saranno le trasformazioni dopo la pandemia, considerando i mercati e le aziende in campo nel nuovo ciclo di mercato?

«Questa edizione del Forum – commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – si inserisce in un momento straordinario per il mercato immobiliare mondiale. È in atto una forte ripresa trainata dalle nuove domande residenziali e dai cambiamenti provocati dalla pandemia. Basti pensare al lavoro da casa e al commercio elettronico».

Credere nell’Italia e puntare su Roma. Tutti lo ripetono e ci contano, ma nel confronto tra Mario Abbadessa (Hines Italy), Giovanni M. Benucci (Fabrica Immobiliare Sgr), Alessandro Caltagirone (Immobiliare Caltagirone) e Manfredi Catella (Coima), facendo seguito ai dati snocciolati da Barbara Cominelli (JLL), la strada sembra ancora in salita. Se non fosse per la condivisa fiducia nel Paese sotto la guida Draghi.

«Dopo 29 edizioni, facendo seguito alla grande attenzione riservata a Milano, guardiamo a Roma dove le condizioni devono cambiare, in considerazione della forza intrinseca e delle capacità cha ha la Capitale. Potrà essere quindi Roma la prossima Milano dal punto di vista immobiliare? – si chiede Mario Breglia, presidente di Scenari – Vent’anni fa, la città da imitare era Roma che con il Giubileo aveva vissuto un importante risveglio. In questo ventennio i termini sono cambiati, ora si può ragionare al contrario?».

Anticipazioni rapporto Scenari-Fabrica su Roma 2030. Patrimonio storico, attrattività turistica, eccellenza del sistema-qualità, sicurezza, presenza del verde: lungo l’elenco dei plus che non emergono però nella narrativa comune che associa Roma «alla gestione dei rifiuti, all’inefficienza del trasporto pubblico, all’azione politica confusa». Roma è grande sette volte Milano, le sue circoscrizioni sono equivalenti a città medie come Pisa o Bergamo. «Un investimento nel terziario si ripaga in 30 anni nella capitale, contro i 31 di Londra e 36 di Parigi. Certo va detto anche che gli anni scendono a 16 in città come Bruxelles». Altri dati ricorati da Breglia.

A Roma si contano oggi una quindicina di aree strategiche promettenti per grandi progetti di rigenerazione urbana, si pensi all’ex Fiera, alla Tiburtina (si legga il focus di thebrief ascoltando la fonte FS e l’intervista all’assessore all’urbanistica Luca Montuori). Ci sono caserme e grandi immobili pubblici abbandonati. «Nel Pnrr – commenta Breglia – almeno una sessantina di pagine su 700 riguardano Roma: non molte risorse sono allocate, ma c’è l’invito anche per i privati a lavorare sulla città, con il driver della digitalizzazione o scommettendo sul valore della cultura. Bisogna puntare sulla ricerca avanzata, e sui poli universitari, attrarre headquarter delle grandi multinazionali anche per fermare l’esodo delle intelligenze formate negli atenei della capitale».

L’urgenza è quella di fare squadra. E soprattutto fare marketing della città, tendere alla trasparenza e alla certezza dei tempi e delle condizioni, non restare sugli standard del passato ma portare innovazione nei prodotti.

«Il mercato italiano è piccolo perché manca Roma, la sesta capitale europea: gli investimenti sono sottodimensionati nonostante una maturazione nel mercato dello student housing (considerando anche la domanda di 80mila fuorisede), del living e dell’healthacere. Roma non può più essere vincolata al solo settore direzionale». Queste le premesse di Barbara Cominelli che anticipando i dati dell’evento in programma a Roma il 29 settembre prossimo, sottolinea «perché questo sia il momento giusto: per il sentimento positivo sul Paese. C’è una grande volontà politica di ridurre il gap con Milano, senza rallentare il capoluogo lombardo. Se così sarà, entro i prossini dieci anni ci sarà un ridisegno del mercato romano».

Perché allora grandi operatori internazionali o domestici, come Hines o Coima, sono ancora alle porte della Capitale? «A Roma ci abbiamo pensato e continueremo a pensare – dice Mario Abbadessa, Hines – dei nostri 4 miliardi di euro investiti, zero sono su Roma. Oggi non manca la liquidità e abbiamo grandi pressioni per scaricarla in beni reali, real estate in primis. Cerchiamo mercati e asset alternativi eppure dopo Milano abbiamo avviato qualche operazione su Firenze, ma niente ancora su Roma che è l’unico mercato nel mondo occidentale dove gli aspetti intangibili prevalgono su quelli tangibili. A Roma si contano il triplo degli arrivi di Milano, l’aeroporto gestisce un traffico doppio rispetto a quello di Milano, ma nella città della moda le transazioni oggi sono tre volte tanto quello della città eterna». E ancora, «abbiamo un ufficio ad Atene e non ancora a Roma». Abbadessa pone l’accento sul tema della reputazione: «Milano i giochi olimpici li avrà, Roma li ha rifiutati. Non girano immagini di Milano con la spazzatura per strada e la narrativa non è un aspetto secondario: il marketing territoriale è centrale. Troppo spesso mi è capitato di dover giustificare, difendere Roma. Ma soprattutto, a Milano c’è un metodo di lavoro che, con tutto rispetto per la politica e grandi eventi come Expo, lo abbiamo fatto noi, quella società civile, quella borghesia operante che ha creato un sistema oltre la crisi. Sia chiaro – commenta Abbadessa – è una guerra armata ovunque, ma se c’è un metodo, le cose atterrano».

Roma è un mercato primario, l’offerta è bassa e la domanda alta: l’opportunità di business c’è. Vanno poste le condizioni, anche perché come ripetuto dagli operatori, il capitale oggi c’è.

Manfredi Catella, Coima, il padre dell’operazione Porta Nuova, interviene nel dibattito ricordando che «a Milano, nel 2000, tutto veniva considerato impossibile, e poi è successo. La scintilla era nata dal pubblico, da un sindaco come Gabriele Albertini con una visione e con la voglia di scommettere su progetti di discontinuità. Senz’altro, eventi come Expo sono stati dei facilitatori ma la squadra urbanistica era stata determinante – e Catella cita il dirigente Emilio Cazzani, che per anni ha guidato l’urbanistica di Milano – necessaria per mettere a terra la visione urbanistica».

«A Roma non c’è la nebbia che avevamo nel 2000 a Milano, oggi c’è un mercato che si presenta in modo chiaro, l’Europa ha tracciato una rotta, ci sono capitali che vent’anni fa non c’erano, c’è un’esperienza di filiera matura e il tema della conoscenza non è indifferente. Sono condizioni favorevoli importanti. Certo rimane il tema storico delle Soprintendenze, ancora rilevante per Roma: serve un coordinamento tra Ministero e Soprintendenze se vogliamo fare rigenerazione urbana» commenta Catella.

Criticità e non solo. Ne è convinto Giovanni Maria Benucci, amministratore delegato di Fabrica Immobiliare: «bisogna distinguere i dati dagli stereotipi, questi ultimi sono il primo grande problema per Roma, ci raccontiamo male». Spazzatura e cinghiali non possono essere i temi del dibattito, fare squadra significa anche raccogliere e illuminare i luoghi di opportunità. «Dai dati della ricerca Scenari-Fabrica emerge il tema della sicurezza della capitale, il dato sulla qualità della vita, il fatto che Roma è tra le più verdi d’Europa. Non solo, è il più grande comune agricolo d’Europa con 50mila ettari di territorio coltivato. Si aggiunga il tema della qualità dell’aria che rende il clima accogliente”. Condizioni di cui non godono altre città dove la rigenerazione e lo sviluppo immobiliare va ad altre velocità.

In copertina: foto di Roma ©Nikita Ermilov via Unsplash