Milano e le sue periferie: la rigenerazione come sostenibilità sociale

Il territorio lombardo si conferma attore protagonista per il Paese e per la rigenerazione urbana. Se Milano ribadisce il proprio primato come città attrattiva con un mercato in continua crescita, anche nell’hinterland e nelle aree periferiche, pubblico e privato sono in campo con nuovi progetti di grande scala, da Pavia a Brescia, da Bergamo alle aree interessate dalla prossime Olimpiadi, che delineano un fermento di particolare interesse. I dati in Lombardia nel 2022 sono eloquenti: 21 km quadrati recuperati, quattro volte la media italiana; un terzo di questi progetti sviluppati nella provincia di Milano. Impegno che non compromette il consumo di territorio “verde” per costruire, che si riduce sempre di più – 9 kmq nel 2022 – ma che dovrà raggiungere l’obiettivo zero entro il 2050. Sono questi alcuni dei dati del “Rapporto sulle nuove periferie lombarde” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up – Gruppo Unipol, che è stato presentato a Milano durante il convegno Future Cities, a tre mesi di distanza dal 30esimo forum di Scenari Immobiliari di settembre e un mese dopo il focus del Triveneto che ha fatto il punto su un’altra eccellenza territoriale.

«La rigenerazione lombarda sta diventando, non solo edilizia, ma anche sociale, economica e di servizi. In un arco temporale di lungo periodo come quello tra il 2023 e il 2035 le principali trasformazioni urbane potrebbero avere un impatto sul mercato immobiliare lombardo fino a 224 miliardi di euro di valore aggiunto», ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Il contesto immobiliare lombardo, il cui peso sul mercato nazionale è in costante crescita, guarda da un lato all’attività ordinaria e dall’altro ai giochi invernali del 2026».

Il mercato immobiliare della Lombardia si conferma essere il più dinamico a livello nazionale con 158mila compravendite di immobili residenziali stimate a fine anno, corrispondenti a oltre il 22% del totale nazionale e in diminuzione del 2,5% rispetto al 2021. Il dato lombardo supera del doppio quello registrato nel Lazio, seconda regione con 73mila compravendite, in Emilia-Romagna (66mila), Veneto e Piemonte. Le previsioni per il 2023 indicano una diminuzione dei volumi di compravendite in ambito residenziale, sul territorio lombardo, di circa il 6%, in linea con quelli che sono gli scenari in ambito nazionale.

Contemporaneamente si conferma la crescita dei prezzi, iniziata a partire dal 2015 e con una flessione solo nel 2020 a causa della pandemia. Complessivamente per l’anno in corso le aspettative sono di ulteriore conferma dell’andamento degli indicatori per i capoluoghi lombardi.

Dai dati di Scenari Immobiliari, Milano rappresenta il principale mercato residenziale della regione, oltre a essere il secondo a livello nazionale dopo Roma. Le compravendite registrate nel 2022 coprono il 19% di tutto il territorio regionale con i principali indicatori di mercato in crescita.

«Rispetto all’approccio strettamente urbanistico di 20 anni fa, Milano ha fatto un passo in avanti in materia di rigenerazione del territorio, grazie a inclusione e sostenibilità. La strategia del comune consiste nel favorire la rigenerazione urbana, importante leva per lo sviluppo economico di altri settori, in zone periferiche attraverso la localizzazione di aree strategiche», ha affermato Giancarlo Tancredi, assessore alla Rigenerazione urbana del Comune di Milano.

«Per mantenere la città attrattiva dobbiamo continuare a portare i giovani a Milano, cosa non facile visto il problema dei costi degli affitti e delle case. Questa è la priorità del 2023 del Comune, insieme al tema della semplificazione delle procedure che diventa cruciale per i prossimi anni. Se l’anno scorso c’è stato un messaggio celebrativo, quest’anno il mio è un messaggio di fiducia per trovare e anticipare le soluzioni che riescano ad innovare il settore verso una rigenerazione urbana sostenibile a livello economico e sociale».

La città di Milano non si ferma ai dati positivi, quindi, ma si interroga sugli scenari futuri strettamente legati al tema dell’attrattività specialmente verso i ceti medi e i giovani.

Se le esigenze abitative sono cambiate dopo il periodo pandemico, facendo aumentare la richiesta di spazi aperti e poliedrici dalle elevate prestazioni energetiche, il futuro può essere lo sviluppo di aree periferiche che si sviluppi in modo sempre più integrato.

«Il tema della crisi abitativa dei giovani è cruciale e i dati sono emblematici. A Milano gli studenti universitari sono 200mila e solo il 30% ha accesso a residenze dedicate e social housing, lasciando quindi il restante 70% al mercato privato», ha dichiarato Stefano Bolognini, assessore allo Sviluppo Città metropolitana, giovani e comunicazione. «Il territorio lombardo rimane molto attrattivo per l’offerta di lavoro, basti pensare che un quinto delle start up del Paese lavora in Lombardia. Milano vive il tema di una grande espansione con punti da risolvere e la risposta può essere proprio l’housing. Una sfida faticosa per Milano che necessita anche dell’aiuto del governo. La città metropolitana è una delle risposte all’espansione virtuosa che ci aspetta nei prossimi anni».